伴隨部分符合條件的城市開(kāi)始陸續(xù)下調(diào)首套房利率，多個(gè)地方的新發(fā)放房貸利率持續(xù)走低。與此同時(shí)，受到新發(fā)放房貸利率水平下行以及資產(chǎn)端投資收益率下行等因素的影響，選擇提前償還住房貸款的購(gòu)房者也有所增加。
日前，監(jiān)管部門(mén)要求銀行改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶(hù)提前還款服務(wù)工作。銀行正在優(yōu)化相關(guān)金融服務(wù)，提前還款辦結(jié)數(shù)量明顯增長(zhǎng)，辦理時(shí)限有所縮短。與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士表示，要不要提前還房貸須理性考慮，切莫盲目跟風(fēng)。
新發(fā)放房貸利率持續(xù)走低
隨著首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制發(fā)揮作用，1月下旬以來(lái)，部分符合條件的城市開(kāi)始陸續(xù)下調(diào)首套房利率。
2月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市中，有23個(gè)城市首套房貸利率下降，首套房利率低于4.1%的城市增加至34個(gè)。其中，70大城市中符合首套利率動(dòng)態(tài)調(diào)整的38個(gè)城市中，石家莊、哈爾濱、長(zhǎng)春、福州等17個(gè)城市首套房貸利率回調(diào)至4%以?xún)?nèi)。
在此背景下，多地首套房貸平均利率已降至近年來(lái)新低。貝殼研究院最新報(bào)告顯示，2月百城首套主流利率平均為4.04%，環(huán)比下降6個(gè)基點(diǎn)，絕對(duì)水平創(chuàng)2019年以來(lái)新低。二套房貸利率平均為4.91%，環(huán)比持平。同比來(lái)看，首套住房和二套住房貸款利率同比分別回落143個(gè)基點(diǎn)和84個(gè)基點(diǎn)。
利率下降的同時(shí)，房貸放款周期也在縮短。報(bào)告顯示，2月百城銀行平均放款周期為28天，較上月縮短3天。其中，一線(xiàn)城市平均放款周期為36天，二線(xiàn)城市平均放款周期為29天，三四線(xiàn)城市平均放款周期均為28天。“利率低、放款快的信貸環(huán)境有助于降低購(gòu)房成本、加快購(gòu)房流程，為樓市修復(fù)增加助力。”貝殼研究院高級(jí)分析師劉麗杰表示。
監(jiān)管部門(mén)關(guān)注“提前還房貸難”
根據(jù)中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的數(shù)據(jù)，2023年2月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，這是LPR在2022年8月下降之后，連續(xù)六個(gè)月維持不變。不過(guò)，展望后市，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為5年期以上LPR仍有下行空間，并帶動(dòng)整體房貸利率水平進(jìn)一步下行。
而受到新發(fā)放房貸利率水平下行以及資產(chǎn)端投資收益率下行等因素的影響，一些購(gòu)房者也選擇提前償還貸款，以減輕債務(wù)壓力。一位“90后”未婚人士對(duì)記者表示，提前還貸是由于理財(cái)收益和房貸利率倒掛，“放在賬戶(hù)上基本沒(méi)什么收益，不知道往哪里投資，還不如還房貸”。記者從北京地區(qū)一家國(guó)有大行分支機(jī)構(gòu)了解到，今年以來(lái)，有提前還貸需求的客戶(hù)確有一定幅度的增加，但占整體房貸總量占比不大。
有部分客戶(hù)反映“要等較長(zhǎng)時(shí)間”“銀行要求必須要到線(xiàn)下網(wǎng)點(diǎn)辦理”等“提前還貸難”問(wèn)題，對(duì)此，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)近日召開(kāi)部分商業(yè)銀行座談會(huì)，要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶(hù)為中心的理念，保障客戶(hù)合法權(quán)益，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶(hù)提前還款服務(wù)工作。
據(jù)銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人介紹，商業(yè)銀行正在優(yōu)化相關(guān)金融服務(wù)，做好提前還款辦理工作。有的銀行制定了專(zhuān)門(mén)的客戶(hù)提前還款服務(wù)方案和流程，統(tǒng)籌線(xiàn)上線(xiàn)下服務(wù)渠道，保證還款時(shí)間的可預(yù)期性。有的銀行開(kāi)展多渠道服務(wù)對(duì)接，設(shè)立房貸提前還款熱線(xiàn)專(zhuān)席，為客戶(hù)咨詢(xún)及業(yè)務(wù)辦理提供便利。有的銀行在手機(jī)銀行等線(xiàn)上渠道部署提前還款預(yù)約功能，提升服務(wù)效能。“從市場(chǎng)反應(yīng)和我們了解的情況看，提前還款辦結(jié)數(shù)量明顯增長(zhǎng)，辦理時(shí)限有所縮短，提前還款困難的問(wèn)題已逐步緩解。”該人士說(shuō)。
“我1月下旬在銀行APP上提交的提前還款申請(qǐng)，一個(gè)月之后就完成了。”來(lái)自北京的王女士對(duì)記者說(shuō)，她剛剛在某股份制銀行完成了房貸的提前還款。
扎堆提前還貸并不可取
業(yè)內(nèi)人士表示，要不要提前還房貸須理性考慮，切莫盲目跟風(fēng)。
山東省地方金融監(jiān)督管理局2月21日發(fā)布官方提示，若購(gòu)房者自有資金充足，且短期內(nèi)沒(méi)有投資或較大采購(gòu)需求，可以提前還貸，以降低利息負(fù)擔(dān)；若現(xiàn)有貸款系公積金貸款或者利率顯著較低的房貸，要綜合衡量與投資理財(cái)收益率之間的關(guān)系，不建議盲目提前還貸。
“對(duì)存量貸款利率較高的金融消費(fèi)者，可以根據(jù)貸款合同中規(guī)定的還款方式，結(jié)合已還款期限和個(gè)人還貸能力等進(jìn)行綜合判斷，決定是否提前還貸；也可以將住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，降低利息負(fù)擔(dān)。”上述官方提示稱(chēng)。
招聯(lián)首席研究員董希淼表示，2023年，隨著我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖，資本市場(chǎng)上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，提前償還貸款需要慎重考慮。“扎堆提前還貸并不可取。”他說(shuō)。
華泰證券分析師沈娟認(rèn)為，中長(zhǎng)期看，若經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步修復(fù)、可投資產(chǎn)價(jià)格上行，居民資產(chǎn)端收益率有所提振，疊加部分儲(chǔ)蓄向消費(fèi)轉(zhuǎn)化，提前還款現(xiàn)象或有望緩解。
值得注意的是，記者了解到，有疑似“房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸”提前還貸的現(xiàn)象，部分房貸客戶(hù)結(jié)清后轉(zhuǎn)貸利率更低的經(jīng)營(yíng)貸，以節(jié)省部分利息支出。對(duì)此，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)也要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示；監(jiān)管部門(mén)將加大檢查處罰力度，及時(shí)查處違規(guī)中介并披露典型案例。近日，包括遼寧銀保監(jiān)局、山東省地方金融監(jiān)督管理局等部門(mén)均進(jìn)行了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)提示。
“經(jīng)營(yíng)貸是銀行向個(gè)體工商戶(hù)或小微企業(yè)等經(jīng)營(yíng)實(shí)體發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性用途的貸款。借款人須如實(shí)提供貸款申請(qǐng)資料，如偽造經(jīng)營(yíng)資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。經(jīng)營(yíng)貸不得違規(guī)用于購(gòu)房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會(huì)被提前收回貸款。”遼寧銀保監(jiān)局提示稱(chēng)。
