在多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的過程中，多地降低購房首付比例，有利于減輕購房者資金壓力，促進(jìn)住房合理消費(fèi)。但是，購房首付比例不是沒有下限的，不能打著復(fù)蘇樓市的旗號(hào)，讓“零首付”“低首付”“首付貸”等違規(guī)操作卷土重來，這些行為一旦再度盛行起來，不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和金融秩序，也會(huì)給購房者帶來沉重的負(fù)擔(dān)，消費(fèi)者須警惕“零首付”“首付貸”等購房風(fēng)險(xiǎn)。
近期，個(gè)別城市又傳出可以使用“零首付”“首付貸”購房的消息。比如，銷售人員針對(duì)購房者首付款不足的情況，引薦相關(guān)企業(yè)與購房者簽訂無息借款合同，購房者分期還款，相關(guān)企業(yè)墊付購房首付款，銷售人員賺取渠道費(fèi)。例如，在有的熱點(diǎn)城市，開發(fā)商打出“首付僅需30萬，開發(fā)商送60萬不用還”的廣告吸引購房者，計(jì)算下來，相當(dāng)于購房者僅需一成首付即可購房。
這些把首付一降再降，看似“便利”消費(fèi)者的行為其實(shí)是違規(guī)的，“低首付”“零首付”購房早已被明令禁止。當(dāng)前，一些非熱點(diǎn)城市為促進(jìn)住房合理消費(fèi)，規(guī)定購買首套住房的首付比例最低降至20%，尚沒有發(fā)現(xiàn)比20%的規(guī)定更低的城市。一些熱度相對(duì)高些的城市購買首套住房的首付比例仍至少在30%。在一線等熱點(diǎn)城市，房屋總價(jià)高，根據(jù)房屋等情況綜合衡量有貸款金額限制時(shí)，即使是購買首套住房，首付比例實(shí)際會(huì)比規(guī)定的下限更高些。
早在幾年前，有關(guān)主管部門就出臺(tái)政策，明確禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過任何平臺(tái)和機(jī)構(gòu)為購房人提供首付融資，不得以任何形式誘導(dǎo)購房人通過其他機(jī)構(gòu)融資支付首付款；且房地產(chǎn)廣告中也不得出現(xiàn)融資或者變相融資內(nèi)容。一些城市出臺(tái)的相關(guān)房地產(chǎn)政策中，也有首付分期將受處罰的內(nèi)容。
從購房者的角度看，“零首付”“首付貸”短期可能緩解了資金周轉(zhuǎn)壓力，卻并沒有降低購房成本。“零首付”“首付貸”往往須借助首付款高息墊付、虛高評(píng)估價(jià)騙貸等非常規(guī)操作實(shí)現(xiàn)。一旦使用首付貸，后續(xù)除了支付銀行貸款的月供額度之外，還需要支付首付貸部分的月供，從而大大增加消費(fèi)者貸款利息及按揭月供款的負(fù)擔(dān)。即使有“首付貸”零利息，也需要額外支付渠道費(fèi)給介紹貸款的銷售人員，無形中增加了購房成本。“零首付”“首付貸”等操作是讓本不滿足購房條件的消費(fèi)者背負(fù)了更沉重的還款負(fù)擔(dān)，也破壞了金融秩序。
還須注意的是，“零首付”涉及的部分違規(guī)操作無法在合同中明確約定，即使約定，其有效性也難以被法律認(rèn)可，一旦房地產(chǎn)企業(yè)無法兌現(xiàn)承諾，很可能會(huì)給購房者造成經(jīng)濟(jì)損失，購房者追債索賠將面臨各種困難，大大增加了購房風(fēng)險(xiǎn)。
與貸款相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)還指向已經(jīng)購房的消費(fèi)者利用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等貸款置換房貸的操作。隨著經(jīng)營貸利率持續(xù)走低，當(dāng)前出現(xiàn)了一些違規(guī)“貸款中介”，以“利率低”“期限長”“放款快”誘導(dǎo)消費(fèi)者借“過橋資金”結(jié)清房貸，再辦理“信用貸”“經(jīng)營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過橋費(fèi)用，使購房者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險(xiǎn)中。
經(jīng)營貸的發(fā)放主體是個(gè)體工商戶或小微企業(yè)，不得違規(guī)用于購房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會(huì)被提前收回貸款，如偽造經(jīng)營資料獲得貸款，還可能被追究刑事責(zé)任。且借款人在提前結(jié)清購房按揭貸款，重新申請(qǐng)經(jīng)營貸過程中，極有可能被中介誘導(dǎo)或強(qiáng)制借用過橋資金，支付過橋資金費(fèi)用、中介服務(wù)費(fèi)用等，實(shí)際綜合成本甚至可能超過銀行房貸利率，得不償失。
對(duì)于購房者而言，應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，警惕不實(shí)宣傳，依法合規(guī)辦理貸款、還貸業(yè)務(wù)，這不僅是遵守法律和維護(hù)金融秩序的體現(xiàn)，而且更重要的是保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害。
