中央政治局7月24日召開會議，指出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，之后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開企業(yè)座談會，強調(diào)“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”。北京、深圳、廣州三城市先后發(fā)聲，表示將抓緊落實會議要求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這一系列舉措均釋放出積極信號，房地產(chǎn)調(diào)控政策將進一步調(diào)整優(yōu)化，剛需和改善性住房需求將得到更好滿足。房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升也將為宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好貢獻積極作用。
一段時間以來，各方對房地產(chǎn)市場信心不足。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷一年半左右的總體低迷后，在2023年第一季度有所回暖，但進入第二季度后，多項指標(biāo)再度掉頭向下，購房者由于已售逾期難交付項目的存在而陷入觀望，一些開發(fā)企業(yè)資金鏈狀況的恢復(fù)仍需一段時間，房企總體投資意愿不足。各方對于房地產(chǎn)市場的信心亟待恢復(fù)。
過去房地產(chǎn)市場過熱階段出臺的調(diào)控政策需要調(diào)整優(yōu)化。我國房地產(chǎn)市場總體供給短缺的階段已基本結(jié)束，當(dāng)前局部地區(qū)甚至出現(xiàn)了供給過剩的情況。房地產(chǎn)市場正從高速和過熱轉(zhuǎn)向總量減少、平穩(wěn)發(fā)展的階段。為抑制房價過快上漲，眾多城市曾出臺限購、限貸、限價等限制性措施。如今有些調(diào)控措施已經(jīng)不再適應(yīng)當(dāng)前的市場形勢，很多城市逐漸取消限制性措施，但仍有一些地區(qū)的調(diào)控措施需要調(diào)整優(yōu)化，以更好滿足剛性和改善性購房需求。
從政策層面?zhèn)鬟f出的信號看，房地產(chǎn)市場相關(guān)政策調(diào)整優(yōu)化的空間正在打開。進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率，將對帶動住房消費起到積極促進作用。降低首付比例有助于降低購房門檻，而降低貸款利率能夠降低購房總支付金額和房貸月供壓力。改善性住房換購稅費減免也有助于“真金白銀”地減少購房資金支出。2022年9月，財政部、國家稅務(wù)總局要求，納稅人出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)，在同一城市重新購買住房的，可按規(guī)定申請退還其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。同時，預(yù)計二手房交易“帶押過戶”、合理降低房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用等政策也將繼續(xù)擴大實施面。
個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策備受關(guān)注。目前，仍有熱點城市執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，這屬于房地產(chǎn)市場過熱階段，為避免投機炒房出臺的信貸政策。所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”指的是如果有些購房者想改善居住條件，賣掉手中的一套房子置換另一套，由于購買第一套住房時曾經(jīng)使用購房貸款，哪怕已經(jīng)還清了貸款，因為有貸款記錄，再置換時仍被認(rèn)定為購買第二套住房，從而執(zhí)行更高比例的首付標(biāo)準(zhǔn)以及房貸利率。以北京為例，一個名下無房但曾經(jīng)有貸款記錄的購房家庭，再購房時商業(yè)貸款的最低首付需要60%，購買非普通住宅則要付80%的首付。貸款利率也要按照購買第二套住房執(zhí)行，比首套房高，購房成本就更高。
在當(dāng)前形勢下，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策可能會影響一些有改善性需求的購房者，有必要因城施策，將一些城市的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策調(diào)整為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，切實降低購房者資金壓力。
此外，預(yù)計有些城市還可能從縮短個人銷售住房增值稅免征年限、降低購買二套改善性住房契稅等方面進一步調(diào)整優(yōu)化相關(guān)政策，并從穩(wěn)妥推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點、積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價等方面完善相關(guān)制度，合理降低剛需和改善性住房需求的購房成本，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
從中央到有關(guān)部委的政策信號，再到有關(guān)城市的表態(tài)，極大增強了各方對房地產(chǎn)市場的信心。進入第二季度，房地產(chǎn)市場成交量有所放緩，也與居民就業(yè)壓力有所增大、收入預(yù)期減弱、購房意愿有所下降、購房作為大宗消費恢復(fù)相對滯后有關(guān)。下半年，隨著宏觀經(jīng)濟進一步回升向好，居民住房消費和房企投資意愿也將逐步恢復(fù)。預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化政策也會陸續(xù)出臺，相關(guān)政策落地后，房地產(chǎn)市場的進一步企穩(wěn)復(fù)蘇可期，我們應(yīng)對房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展有信心和耐心。
