30日，廣州和深圳先后宣布實(shí)施“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。繼住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門(mén)發(fā)布相關(guān)通知后，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策迅速在兩個(gè)一線城市落地。“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策對(duì)樓市影響幾何？哪些購(gòu)房者受益最大？是否會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲？
政策是場(chǎng)“及時(shí)雨”
“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策對(duì)樓市影響幾何？
2021年下半年以來(lái)，廣深樓市相繼步入下行軌道，深圳二手房成交量在2021年和2022年連續(xù)兩年腰斬。樂(lè)有家研究中心負(fù)責(zé)人表示，2023年1至7月深圳一手住宅月均網(wǎng)簽量2700套左右，而8月網(wǎng)簽量仍在下降。近期深圳新房的去化周期接近16個(gè)月，超過(guò)14個(gè)月的警戒值。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份廣州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1%，在四個(gè)一線城市中降幅居首?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)入8月，廣州一手房周成交面積維持在10萬(wàn)平方米左右，創(chuàng)下近8周的新低。
萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，現(xiàn)階段市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)超跌。由于地產(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，市場(chǎng)情緒受到了一定影響，容易做出過(guò)度反應(yīng)。當(dāng)前政策已在發(fā)力，希望已出臺(tái)的政策能推動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)到健康合理的水平。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳、廣州當(dāng)前出臺(tái)政策信號(hào)意義非常強(qiáng)。
顯著降低置換購(gòu)房者門(mén)檻
哪些購(gòu)房者受益最大？
市場(chǎng)人士分析，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策最利好的群體是有置換需求的購(gòu)房者。
“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)評(píng)判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格，指的是即便第一套住房貸款已還清，但因有貸款記錄，再置換時(shí)仍被認(rèn)定為購(gòu)買第二套住房，從而執(zhí)行更高比例首付及房貸利率。
在此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策下，廣深普通住宅二套房首付比例為70%，而首套房首付比例為30%，二套房貸的利率也普遍高于首套房0.5至1個(gè)百分點(diǎn)，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策實(shí)施將讓置換現(xiàn)有住房的購(gòu)房者首付比例下降到30%，在同樣的貸款總額情況下，利息支出也將下降。
廣州市民黃小姐目前正在考慮置換自家在廣州的唯一一套住房，她的房子目前市值約400萬(wàn)元，還有約100萬(wàn)元的貸款，賣掉這套房子并結(jié)清貸款后，最多可以拿出300萬(wàn)元的首付購(gòu)買新房。在原來(lái)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情況下，她的首付比例為4成，可以購(gòu)買總價(jià)約700萬(wàn)元的住房。“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策落地后，她的首付將下降到3成，可以撬動(dòng)市價(jià)約1000萬(wàn)元的房產(chǎn)。“這樣我們可以選擇的范圍就擴(kuò)大了很多。”黃小姐說(shuō)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，樓市過(guò)熱時(shí)期的一些政策，已經(jīng)不適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)。“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的落地有助于改善性需求和跨市工作者入市，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。
起到穩(wěn)定預(yù)期的積極作用
多位受訪業(yè)內(nèi)人士表示，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策降低購(gòu)房門(mén)檻，會(huì)帶動(dòng)部分消費(fèi)需求，但目前的形勢(shì)下不會(huì)刺激房?jī)r(jià)再次進(jìn)入上漲周期。
李宇嘉表示，廣州、深圳外來(lái)人口集中，新市民規(guī)模大，且兩市近期二手房?jī)r(jià)格回調(diào)明顯。盡管“認(rèn)房不用認(rèn)貸”降低了購(gòu)房門(mén)檻，但提高了月供。該政策在樓市上升期的效果會(huì)很明顯，但在當(dāng)下還要謹(jǐn)慎看待。
樂(lè)有家營(yíng)銷總裁孟凡振表示，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”切中剛需及改善痛點(diǎn)，滿足更多合理居住需求。當(dāng)前，該優(yōu)化政策可以進(jìn)一步起到穩(wěn)定預(yù)期的積極作用，但不會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)明顯的反彈。
黃小姐也表達(dá)了自己的擔(dān)憂，雖然“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策落地后，她可以買總價(jià)更高的房子，但如果貸款總額增加300萬(wàn)元，意味著月供至少要增加1.5萬(wàn)元，還貸壓力劇增。
李宇嘉認(rèn)為，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”是一攬子政策之一，還需多措并舉、供需同步發(fā)力，在降低利率、降低稅費(fèi)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)、降價(jià)促銷的同時(shí)，在居民收入端、就業(yè)端更多著力，穩(wěn)定居民的預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
