“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。”
5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》(以下簡稱《意見》)，其中涉及“合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)”的部分尤其引發(fā)關(guān)注。
這是否意味著長期以來被詬病“居高不下”的房地產(chǎn)中介費(fèi)有望下降？房地產(chǎn)中介領(lǐng)域又將迎來什么新變化？
引導(dǎo)交易雙方承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用
房屋買賣作為大宗交易，民生屬性強(qiáng)，但交易成本高、周期長，又有非常強(qiáng)的專業(yè)性，消費(fèi)者往往需要中介來完成。這也使得部分中介利用信息不對稱，盲目高收費(fèi)、亂收費(fèi)，給居民帶來不必要的負(fù)擔(dān)。
《意見》從十方面明確了監(jiān)管措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益。主要包括加強(qiáng)從業(yè)主體管理，明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容，合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價，嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，規(guī)范簽訂交易合同，加強(qiáng)個人信息保護(hù)，提升管理服務(wù)水平，加大違法違規(guī)行為整治力度，加強(qiáng)行業(yè)自律管理等。
除了提出“合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”是明確的利好，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，“引導(dǎo)交易雙方承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用”體現(xiàn)了對購房者權(quán)益的保護(hù)，也是《意見》重的一大亮點(diǎn)。
“中介代理的房產(chǎn)交易，既是服務(wù)買方，也是服務(wù)賣方，理應(yīng)二者都承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，還應(yīng)該將服務(wù)全流程分成清晰的鏈條，對每一個環(huán)節(jié)，都應(yīng)該明確服務(wù)的具體內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并給予此來合理定價，并將這些寫進(jìn)三方合同。
明確延伸服務(wù)
除此之外，《意見》明確了延申服務(wù)。提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價和捆綁收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
“基本服務(wù)是促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，延伸服務(wù)是可單獨(dú)提供的額外服務(wù)。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，服務(wù)內(nèi)容不斷拓展。”李宇嘉表示，額外服務(wù)比如擔(dān)保、贖樓，甚至是為優(yōu)先獲取房源、客源的推廣費(fèi)等，不是必然的，也不能利用信息優(yōu)勢去獲取。
“此舉還有賴于政府監(jiān)管部門常態(tài)化的巡查，與客戶舉報(bào)相結(jié)合來實(shí)現(xiàn)。另外，培育規(guī)范的大機(jī)構(gòu)，發(fā)揮穩(wěn)定器、示范效應(yīng)，也有助于實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。”李宇嘉表示。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同時認(rèn)為，對“延伸服務(wù)”的明確將利好中介行業(yè)探索服務(wù)的“新菜單”，尤其是延伸服務(wù)將是未來值得探索的新領(lǐng)域，對于中介公司優(yōu)化業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展有較好的啟發(fā)。
本質(zhì)為降低非必要成本
“房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，我們要盤活存量、帶動增量，促進(jìn)良性循環(huán)，就需要降低制度性交易成本；同時，當(dāng)居民對房價預(yù)期不再那么樂觀、對交易成本比較敏感時，交易周期、交易成本就成為阻礙市場良性循環(huán)的最大障礙。”李宇嘉認(rèn)為。
因此，《意見》的發(fā)布與此前二手房“帶押過戶”等政策的目的是一致的，即降低不動產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)過程中的各種非必要成本。“只有將這些成本消除，將合理的成本顯化出來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能步入高質(zhì)量發(fā)展軌道，支持剛需、改善才能更順暢，良性循環(huán)才能實(shí)現(xiàn)。”李宇嘉表示。
“今年二手房市場總體趨于活躍和步入復(fù)蘇階段，中介行業(yè)發(fā)展面臨新的發(fā)展機(jī)會。”嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，在這樣的背景下，對于中介行業(yè)的規(guī)范，有助于鞏固今年以來的政策成果，同時減少行業(yè)的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，最終將促進(jìn)中介行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
