近日，不動(dòng)產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)首佳顧問發(fā)布報(bào)告顯示，2022年，北京土地招拍掛市場共成交土地111宗，平均溢價(jià)率同比降低0.18個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅用地成交土地面積接近總量的5成，成交金額約占總額的近9成。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)活力逐步恢復(fù)，今年北京樓市活躍度明顯提升，呈現(xiàn)復(fù)蘇回暖態(tài)勢。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，土地市場將企穩(wěn)回升，新增住房供應(yīng)將以純商品房為主導(dǎo)，改善型項(xiàng)目居多。
順義住宅用地成交規(guī)模居首
2022年，全市住宅集中供地共掛牌住宅用地65宗，土地規(guī)模292.68公頃、規(guī)劃建筑規(guī)模577.06萬平方米。與2021年相比，供地規(guī)模有所減少，供地批次由三批次調(diào)整為五批次。全年成交61宗，成交金額1747.19億元。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，土地成交規(guī)模位居前三的依次為順義區(qū)、昌平區(qū)和豐臺(tái)區(qū)；樓面成交均價(jià)排名前三的則是朝陽區(qū)、海淀區(qū)和豐臺(tái)區(qū)；從溢價(jià)率來看，熱度最高的前三個(gè)區(qū)分別為海淀區(qū)、朝陽區(qū)和昌平區(qū)；銷售指導(dǎo)價(jià)較高的地塊是朝陽區(qū)太陽宮地塊，豐臺(tái)區(qū)亞林西地塊、紀(jì)家廟地塊和造甲鄉(xiāng)地塊。
從分布情況看，在去年成交的61宗住宅用地中，中心城區(qū)28宗，多點(diǎn)及副中心地區(qū)28宗，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)5宗。五環(huán)至六環(huán)區(qū)域?yàn)榧泄┑刂饕獏^(qū)域，共35宗，占比57%。
去年全市住宅用地成交樓面單價(jià)均值為3.25萬元/平方米，與2021年相比小幅下跌。分行政區(qū)看，住宅用地成交平均樓面單價(jià)高于全市均值的均為中心城區(qū)，包括朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū)。
集中供地向改善類項(xiàng)目傾斜
“2022年北京市集中供地出現(xiàn)了諸多新變化。”首佳顧問在報(bào)告中提到，在掛牌條件設(shè)置上，減少配建、自持條件，搖號/抽簽成標(biāo)配；現(xiàn)房銷售趨勢明顯，實(shí)行現(xiàn)房銷售差異化定價(jià)。全年成交的61宗住宅用地中，59宗地為純商品項(xiàng)目；僅14宗設(shè)置“70/90”戶型要求，即90平方米以下的套型建筑面積占項(xiàng)目總面積的70%以上，整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)向改善類項(xiàng)目傾斜。
受年初儲(chǔ)備需求和市場預(yù)期回升影響，房企參與拍地意愿明顯回升。去年一批次供地成交17宗，成交率94.44%；二批次供地成交14宗，成交率82.35%；三批次至五批次供地全部成交。從市場表現(xiàn)看，除中心城區(qū)外，昌平區(qū)憑借產(chǎn)業(yè)資源、交通便利以及穩(wěn)步提高的教育、醫(yī)療等配套資源優(yōu)勢，土地市場表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，熱度僅次于海淀和朝陽。
在非住宅用地方面，2022年，本市共成交商辦用地14宗，工業(yè)用地24宗，物流用地8宗，集體經(jīng)營性建設(shè)用地4宗。
從工業(yè)用地成交地塊產(chǎn)業(yè)類型看，集成電路產(chǎn)業(yè)占比近一半，醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)占四分之一，還包括設(shè)備制造、智能制造以及燃料電池類產(chǎn)業(yè)，為推動(dòng)建設(shè)國際科技創(chuàng)新中心、構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)提供了用地保障。集體經(jīng)營性建設(shè)用地成交規(guī)模增幅達(dá)80%，以人才公寓和產(chǎn)業(yè)功能為主。機(jī)構(gòu)分析，從2023年一季度的供地規(guī)模來看，預(yù)計(jì)今年供應(yīng)量還會(huì)繼續(xù)放大，以支持集體土地租賃住房建設(shè)和產(chǎn)業(yè)需求。
今年首輪土拍吸引大量房企
數(shù)據(jù)顯示，今年1至2月，本市新建商品住宅銷售面積為72.4萬平方米，同比增加4%；二手房網(wǎng)簽套數(shù)23624套，同比增加17.33%。首佳顧問表示，從3月市場成交數(shù)據(jù)來看，新房、二手房成交量持續(xù)上漲，“小陽春”行情確立。
一季度，北京樓市“量升價(jià)穩(wěn)”的走勢給住宅土拍市場注入了信心，首輪土拍即吸引大量京外“生面孔”房企參與。其中，昌平區(qū)朱辛莊地塊獲得市場廣泛關(guān)注。該地塊有42家房企或聯(lián)合體報(bào)名，迅速觸及地價(jià)上限后，通過現(xiàn)場搖號方式由大華集團(tuán)大連華旅置業(yè)有限公司以12.995億元競得，成交樓面地價(jià)35475元/平方米，未來商品住房的銷售指導(dǎo)價(jià)均價(jià)為6.2萬元/平方米。
在業(yè)內(nèi)看來，無論從地塊區(qū)位、去化周期還是資金體量看，該地塊都具有明顯優(yōu)勢，因此有較強(qiáng)吸引力。
“預(yù)計(jì)2023年北京土地市場會(huì)企穩(wěn)回升，新增住房供應(yīng)仍以純商品房為主導(dǎo)，改善型項(xiàng)目居多，去化快地塊受追捧。”首佳顧問分析報(bào)告認(rèn)為，在推動(dòng)線上線下消費(fèi)深度融合、推進(jìn)科技自立自強(qiáng)、加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、建設(shè)高效順暢的物流體系等發(fā)展要求下，北京非住宅類土地成交預(yù)計(jì)也要好于2022年。
