不少房貸族迎來(lái)一份“新年大禮”。1月1日，存量房貸利率啟動(dòng)重新定價(jià)，對(duì)于此前已轉(zhuǎn)換LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）報(bào)價(jià)方式、并指定1月1日為重新定價(jià)日的還貸者，百萬(wàn)房貸月供預(yù)計(jì)能省200元。
2022年全年，與房貸掛鉤的5年期以上LPR共下調(diào)三次，累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)。展望今年，有市場(chǎng)觀點(diǎn)稱(chēng)5年期以上LPR仍有下行空間，購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)有望進(jìn)一步降低。
2022年LPR經(jīng)歷最大降幅
在剛剛過(guò)去的2022年，LPR報(bào)價(jià)經(jīng)歷了降幅最大的一年，5年期以上LPR一共經(jīng)歷了三次下調(diào)：分別是1月20日，從4.65%降至4.6%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)；5月20日，從4.6%降至4.45%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)；8月22日，從4.45%降至4.3%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。三次調(diào)整共計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，隨后LPR一直“按兵不動(dòng)”，12月公布的5年期以上LPR報(bào)價(jià)依然為4.3%。
LPR調(diào)降和房貸有什么關(guān)系？從2019年8月開(kāi)始，央行實(shí)行房貸利率新政策，住房商貸利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，也就是房貸利率=LPR+固定基點(diǎn)。這也意味著，從計(jì)算公式看，如果LPR報(bào)價(jià)部分有所調(diào)整，則房貸利率也會(huì)相應(yīng)調(diào)整。
新買(mǎi)房的購(gòu)房人，房貸利率中LPR的報(bào)價(jià)以最近一個(gè)月為準(zhǔn)。但眾所周知，住房市場(chǎng)中還有許多選擇20年期、30年期貸款買(mǎi)房的老購(gòu)房人。對(duì)于這部分存量貸款用戶(hù)，如果選擇的是固定利率，剩余貸款期限內(nèi)的利率不會(huì)隨著LPR的變化而變化；如果存量選擇的是錨定LPR的非固定利率，則每年將有一次利率重新調(diào)整：一種是根據(jù)房貸起息日，在下一年對(duì)應(yīng)的日期調(diào)整房貸利率；還有一種是約定重定價(jià)周期為1年，貸款利率于下一年1月1日調(diào)整，依據(jù)上年12月的5年期以上LPR，確定當(dāng)年全年的存量房貸利率水平。
以北京地區(qū)為例，目前銀行執(zhí)行的首套房貸利率為L(zhǎng)PR+55個(gè)基點(diǎn)，重新定價(jià)后，LPR報(bào)價(jià)部分將按照4.3%執(zhí)行，對(duì)于選擇1月1日為重新定價(jià)日的還貸者，本月起房貸利率則為4.30%+55個(gè)基點(diǎn)，即4.85%。
公積金房貸按新利率執(zhí)行
記者算了筆賬，以100萬(wàn)元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在2022年利率調(diào)整之前，LPR為4.65%，月供金額為5156元；2022年最后一次LPR公布以后，2023年LPR將降至4.3%，月供金額為4948元，相較2022年月供減少208元。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，不論是今年新購(gòu)房和已經(jīng)在還貸的購(gòu)房者都將享受到去年LPR下調(diào)帶來(lái)的利好。
不過(guò)，記者了解到，由于每位購(gòu)房者的實(shí)際房貸利率會(huì)不相同，貸款期限也有差異，實(shí)際減少的利息也會(huì)各不相同。
“由于人民銀行基準(zhǔn)利率調(diào)整，您個(gè)人二手房按揭貸款利率將調(diào)整為4.85%。”北京市民任女士收到了銀行發(fā)來(lái)的短信，她算了下月供能少250元左右。市民李女士驚喜地發(fā)現(xiàn)，去年月供為9063元，這個(gè)月開(kāi)始降到了8778元，每月能少還285元。
此外，存量公積金貸款也于1月1日重新定價(jià)。多地住房公積金管理中心表示，對(duì)于2022年10月1日前已發(fā)放未到期的首套個(gè)人住房公積金貸款，自2023年1月1日起按調(diào)整后的新利率執(zhí)行，降幅在0.15個(gè)百分點(diǎn)。
今年LPR仍存下調(diào)空間
在過(guò)去的一年，“首套房貸利率下限放寬”“降首付”“松綁限購(gòu)限貸”等政策持續(xù)落地，為購(gòu)房者帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠，降低了購(gòu)房門(mén)檻和壓力。從近期金融數(shù)據(jù)看，住戶(hù)貸款特別是住戶(hù)中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)相對(duì)乏力，反映出居民消費(fèi)意愿和能力仍然不足，業(yè)內(nèi)呼吁有必要進(jìn)一步引導(dǎo)LPR下行。
央行于近日表示，因城施策支持剛性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服務(wù)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得更多政策支持，今年將是房貸成本繼續(xù)降低的關(guān)鍵之年。
在民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬看來(lái)，近期各項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策不斷出臺(tái)，有利于進(jìn)一步刺激信貸需求、激活主體活力、促進(jìn)樓市回暖，并有利于消費(fèi)回升，今年LPR仍存在下調(diào)空間，一季度存在調(diào)降LPR的可能。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議，應(yīng)繼續(xù)引導(dǎo)LPR尤其是5年期以上LPR適度下行，既減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)又激發(fā)企業(yè)中長(zhǎng)期融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，預(yù)計(jì)今年1月或2月是LPR下降的時(shí)間窗口。
