以房養(yǎng)老是利用老人所擁有的房產(chǎn)價值，尤其是死亡之后住房尚存余的價值，通過一定的金融或非金融機制的方式以提前套現(xiàn)變現(xiàn)的一種養(yǎng)老政策，意在讓老年人老有所依。但在實際中，一些不法分子打著“以房養(yǎng)老”的幌子，騙取老人的信任，讓老人將房產(chǎn)抵押貸款，最終導(dǎo)致老人老無所依。
以房養(yǎng)老的房子被起訴還債
楊老太太經(jīng)人介紹了解到某投資管理公司，該投資管理公司主營“養(yǎng)老”相關(guān)項目，并向楊太太推薦了一款“資產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)品”。楊老太太與該投資管理公司簽訂資產(chǎn)養(yǎng)老服務(wù)合同，約定由楊老太太的房子作為抵押，借款327萬元用于養(yǎng)老，投資管理公司每月向楊老太太支付16350元養(yǎng)老金，并代楊老太太向出借人償還利息。隨后，楊老太太與吳先生簽訂借款合同，借款327萬元，雙方約定利息，楊老太太以其房產(chǎn)抵押擔(dān)保。
然而，投資管理公司在支付楊老太太幾個月養(yǎng)老金、代付部分借款利息后，便終止了這種行為。隨后，吳先生向法院起訴要求楊老太太償還借款并實現(xiàn)對房屋的抵押權(quán)。
楊老太太是怎么陷入如此困境的？看似一切正常的交易行為下又隱藏了怎樣一個騙局呢？
“養(yǎng)老公司”的騙局模式
下面來解構(gòu)一下“以房養(yǎng)老”的騙局模式。
首先，一些養(yǎng)老公司打著“以房養(yǎng)老”的旗號，在老人密集的小區(qū)里宣傳，或者開設(shè)保健品公司、養(yǎng)老器械公司，吹噓以房養(yǎng)老的好處，強調(diào)房子抵押貸款之后，養(yǎng)老公司每月支付固定利息，利息以房價估值為基數(shù)，并代替老人向出借款項的人償還利息，老人不會承擔(dān)任何風(fēng)險。
其次，養(yǎng)老公司會介紹老人認(rèn)識出借人，讓老人與出借人之間簽訂借款合同，并將房子辦理抵押。養(yǎng)老公司帶領(lǐng)老人去公證處辦理債權(quán)公證，如老人違約還款，則債權(quán)人可以直接向法院申請執(zhí)行。這里，某些以房養(yǎng)老的案例中，養(yǎng)老公司會為老人的債務(wù)設(shè)定反擔(dān)保，從而打消老人的顧慮。
再次，養(yǎng)老公司將出借人轉(zhuǎn)到老人賬戶的借款轉(zhuǎn)走，然后每月向老人支付固定收益、替老人償還借款利息。但是，過一段時間后，養(yǎng)老公司或突然“消失”，或資金鏈斷裂，停止為老人還款，“以房養(yǎng)老”爆雷。此時，借款人要求老人還款，老人成為債務(wù)人，如無力還款，則只能以房抵債。
識別“以房養(yǎng)老”騙局的問題
“以房養(yǎng)老”騙局具有隱秘性，單從表面上來看，毫無漏洞，貌似每一鏈條都是合法合規(guī)的。但通過整理多起案例，可以發(fā)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”存在如下問題：
一是“以房養(yǎng)老”的房價估值過低、利息過高。以案例中楊老太太的房子為例，同地段同戶型的房價均價在43000元/平方米左右，130平方米的房子，市場價值約559萬元，但養(yǎng)老公司對其房價估值僅為327萬元，房價明顯不合理。而老人與出借人簽訂的借款合同約定的利息往往大于10%，這筆借款利息由養(yǎng)老公司承擔(dān)。值得注意的是，養(yǎng)老公司不僅替老人償還高昂的借款利息，同時還向老人支付固定的養(yǎng)老金，養(yǎng)老金以房價為計算基數(shù)，年利率在6%-10%之間。這樣，養(yǎng)老公司需為老人支付年利率高達(dá)20%的利息，而我國銀行貸款利率一般在4%左右，即使財付通、支付寶等借款，年利率也不過10%左右，養(yǎng)老公司高利息、低房價的行為存在可疑和不合理之處。
二是合同內(nèi)容不讓老人搞懂。老人“以房養(yǎng)老”的過程可以用莫名其妙、糊里糊涂來形容，完全被養(yǎng)老公司所左右，自己沒有主見。首先，老人簽署的合同數(shù)量多，涉及借款合同、抵押合同、反擔(dān)保合同、以房養(yǎng)老服務(wù)合同等，老人根本無暇細(xì)看。其次，合同的內(nèi)容也是晦澀難懂，涉及大量的專業(yè)術(shù)語，如“云養(yǎng)老”、“資產(chǎn)養(yǎng)老”、“季薪制”等。在合同簽訂的過程中，養(yǎng)老公司不讓老人細(xì)細(xì)閱讀合同內(nèi)容，更不會對晦澀難懂的詞句做出解釋，只是讓老人簽字。
三是公司的盈利模式不符合經(jīng)濟邏輯。依養(yǎng)老公司的說法，其借款的目的是為了贍養(yǎng)投資的老人，目的具有公益性。但是其贍養(yǎng)老人的資金來源為何？其盈利模式為何？養(yǎng)老公司如何維持公司的正常經(jīng)營運轉(zhuǎn)？又如何支付高昂的借款利息？卻無從解釋。
老人無法厘清復(fù)雜的騙局
“以房養(yǎng)老”案件錯綜復(fù)雜，關(guān)系盤根錯節(jié)，僅憑當(dāng)事人自身的力量撕破騙局面紗的難度很大。
首先，涉及法律關(guān)系眾多，追索鏈條長。整個“以房養(yǎng)老”鏈條中，既涉及老人與出借人之間的民間借貸法律關(guān)系、抵押擔(dān)保關(guān)系，又涉及老人與反擔(dān)保公司之間的擔(dān)保關(guān)系，還涉及老人與養(yǎng)老公司之間的服務(wù)合同關(guān)系、民間借貸關(guān)系。法律關(guān)系錯綜復(fù)雜，單獨審查任何一種關(guān)系，又貌似是合法合規(guī)的，識別難度很大。同時，因每一筆“以房養(yǎng)老”鏈條中涉及人數(shù)眾多，法律關(guān)系主體較多，追索鏈條長，更是增加了日后案件審理的難度。
其次，老人舉證困難。老人破解“以房養(yǎng)老”圈套的途徑主要有兩種，一是以欺詐為由，向法院訴請確認(rèn)合同無效，二是向養(yǎng)老公司追索債權(quán)。確定合同無效，需由老人舉證證明借款人存在欺詐的故意，即證明主觀上受到欺詐或者誤導(dǎo)，這對于連自己簽的是什么合同都不清楚的老人而言是難上加難。老人向養(yǎng)老公司追索債權(quán)，但是合同卻早已被養(yǎng)老公司收走，毫無證據(jù)，無從舉證。
再次，“以房養(yǎng)老”的外觀真實，老人很難看到其所掩蓋的事實。養(yǎng)老公司往往會偽造一些政策性文件，并以洗腦的方式大肆宣傳。而簽訂的合同亦不碰觸法律的紅線，老人很難識別。為了提升老人的信任，養(yǎng)老公司還會帶領(lǐng)老人去公證處，為其提供反擔(dān)保，老人因為相信公證部門而輕易上當(dāng)。在運營過程中，養(yǎng)老公司亦會向老人履行一段承諾，支付養(yǎng)老金、代付利息，老人難以看清楚這究竟是騙局，還是真實的高息養(yǎng)老。
老人和子女都要有防范意識
為防止老人陷入“以房養(yǎng)老”陷阱，在此提醒廣大老年群體：
一是要提高防范意識，謹(jǐn)慎做到“三不”。不要僅依道聽途說“誰誰投資掙了多少多少錢”、“公司多好多好”、“國家政策怎么怎么”等就輕易投資，經(jīng)濟行為一定是有盈利邏輯的，不符合經(jīng)濟邏輯的一律不聽。不看公司經(jīng)營的業(yè)績，不看公司經(jīng)營的辦公環(huán)境，而是要看所簽署合同的內(nèi)容，厘清合同關(guān)系，要看公司的經(jīng)營資質(zhì)，利用網(wǎng)絡(luò)媒體查看公司是否正常經(jīng)營，是否涉案涉訴，要看其經(jīng)營的項目是否經(jīng)過批準(zhǔn)、備案。不要輕信利益許諾，過高的利益許諾不要相信。
二是要留存證據(jù)，積極維權(quán)。重點要留存其所簽署的合同，轉(zhuǎn)賬憑證，任憑養(yǎng)老公司如何解釋，合同一定要自己留存，不要輕易轉(zhuǎn)賬給養(yǎng)老公司，如轉(zhuǎn)賬，最好讓其出具借條、借據(jù)。必要時要求簽署過程錄音錄像，留存好證據(jù)是將來勝訴的唯一法寶。當(dāng)然，發(fā)現(xiàn)公司違約、跑路等跡象，一定要及時報案，積極維權(quán)。
三是要學(xué)會止損，不要心存僥幸。老人以房養(yǎng)老，無非貪圖利息，而騙子則看重的是老人的房子，是本金，孰輕孰重，一目了然。如發(fā)現(xiàn)公司拖延支付利息，以“暫時周轉(zhuǎn)”等借口搪塞，一定要高度警惕，能夠抽回本金的，及時索回本金，不要心存僥幸。
此外，值得提出的是：老人上當(dāng)受騙，子女多多少少亦有責(zé)任。老人空巢危機，容易輕信他人的噓寒問暖。老人體諒子女，想為孩子節(jié)約養(yǎng)老成本，為子孫積攢更多的財富。“以房養(yǎng)老”騙局中，養(yǎng)老公司多找子女不在身邊的老人下手，而如果子女能夠?qū)Ω改付嘤命c心，平時多點溝通，多幫助老人分析，多提醒老人騙術(shù)高招，可能就會少一些騙局，少一些“老無所依”的悲劇。
以房養(yǎng)老的房子被起訴還債
楊老太太經(jīng)人介紹了解到某投資管理公司，該投資管理公司主營“養(yǎng)老”相關(guān)項目，并向楊太太推薦了一款“資產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)品”。楊老太太與該投資管理公司簽訂資產(chǎn)養(yǎng)老服務(wù)合同，約定由楊老太太的房子作為抵押，借款327萬元用于養(yǎng)老，投資管理公司每月向楊老太太支付16350元養(yǎng)老金，并代楊老太太向出借人償還利息。隨后，楊老太太與吳先生簽訂借款合同，借款327萬元，雙方約定利息，楊老太太以其房產(chǎn)抵押擔(dān)保。
然而，投資管理公司在支付楊老太太幾個月養(yǎng)老金、代付部分借款利息后，便終止了這種行為。隨后，吳先生向法院起訴要求楊老太太償還借款并實現(xiàn)對房屋的抵押權(quán)。
楊老太太是怎么陷入如此困境的？看似一切正常的交易行為下又隱藏了怎樣一個騙局呢？
“養(yǎng)老公司”的騙局模式
下面來解構(gòu)一下“以房養(yǎng)老”的騙局模式。
首先，一些養(yǎng)老公司打著“以房養(yǎng)老”的旗號，在老人密集的小區(qū)里宣傳，或者開設(shè)保健品公司、養(yǎng)老器械公司，吹噓以房養(yǎng)老的好處，強調(diào)房子抵押貸款之后，養(yǎng)老公司每月支付固定利息，利息以房價估值為基數(shù)，并代替老人向出借款項的人償還利息，老人不會承擔(dān)任何風(fēng)險。
其次，養(yǎng)老公司會介紹老人認(rèn)識出借人，讓老人與出借人之間簽訂借款合同，并將房子辦理抵押。養(yǎng)老公司帶領(lǐng)老人去公證處辦理債權(quán)公證，如老人違約還款，則債權(quán)人可以直接向法院申請執(zhí)行。這里，某些以房養(yǎng)老的案例中，養(yǎng)老公司會為老人的債務(wù)設(shè)定反擔(dān)保，從而打消老人的顧慮。
再次，養(yǎng)老公司將出借人轉(zhuǎn)到老人賬戶的借款轉(zhuǎn)走，然后每月向老人支付固定收益、替老人償還借款利息。但是，過一段時間后，養(yǎng)老公司或突然“消失”，或資金鏈斷裂，停止為老人還款，“以房養(yǎng)老”爆雷。此時，借款人要求老人還款，老人成為債務(wù)人，如無力還款，則只能以房抵債。
識別“以房養(yǎng)老”騙局的問題
“以房養(yǎng)老”騙局具有隱秘性，單從表面上來看，毫無漏洞，貌似每一鏈條都是合法合規(guī)的。但通過整理多起案例，可以發(fā)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”存在如下問題：
一是“以房養(yǎng)老”的房價估值過低、利息過高。以案例中楊老太太的房子為例，同地段同戶型的房價均價在43000元/平方米左右，130平方米的房子，市場價值約559萬元，但養(yǎng)老公司對其房價估值僅為327萬元，房價明顯不合理。而老人與出借人簽訂的借款合同約定的利息往往大于10%，這筆借款利息由養(yǎng)老公司承擔(dān)。值得注意的是，養(yǎng)老公司不僅替老人償還高昂的借款利息，同時還向老人支付固定的養(yǎng)老金，養(yǎng)老金以房價為計算基數(shù)，年利率在6%-10%之間。這樣，養(yǎng)老公司需為老人支付年利率高達(dá)20%的利息，而我國銀行貸款利率一般在4%左右，即使財付通、支付寶等借款，年利率也不過10%左右，養(yǎng)老公司高利息、低房價的行為存在可疑和不合理之處。
二是合同內(nèi)容不讓老人搞懂。老人“以房養(yǎng)老”的過程可以用莫名其妙、糊里糊涂來形容，完全被養(yǎng)老公司所左右，自己沒有主見。首先，老人簽署的合同數(shù)量多，涉及借款合同、抵押合同、反擔(dān)保合同、以房養(yǎng)老服務(wù)合同等，老人根本無暇細(xì)看。其次，合同的內(nèi)容也是晦澀難懂，涉及大量的專業(yè)術(shù)語，如“云養(yǎng)老”、“資產(chǎn)養(yǎng)老”、“季薪制”等。在合同簽訂的過程中，養(yǎng)老公司不讓老人細(xì)細(xì)閱讀合同內(nèi)容，更不會對晦澀難懂的詞句做出解釋，只是讓老人簽字。
三是公司的盈利模式不符合經(jīng)濟邏輯。依養(yǎng)老公司的說法，其借款的目的是為了贍養(yǎng)投資的老人，目的具有公益性。但是其贍養(yǎng)老人的資金來源為何？其盈利模式為何？養(yǎng)老公司如何維持公司的正常經(jīng)營運轉(zhuǎn)？又如何支付高昂的借款利息？卻無從解釋。
老人無法厘清復(fù)雜的騙局
“以房養(yǎng)老”案件錯綜復(fù)雜，關(guān)系盤根錯節(jié)，僅憑當(dāng)事人自身的力量撕破騙局面紗的難度很大。
首先，涉及法律關(guān)系眾多，追索鏈條長。整個“以房養(yǎng)老”鏈條中，既涉及老人與出借人之間的民間借貸法律關(guān)系、抵押擔(dān)保關(guān)系，又涉及老人與反擔(dān)保公司之間的擔(dān)保關(guān)系，還涉及老人與養(yǎng)老公司之間的服務(wù)合同關(guān)系、民間借貸關(guān)系。法律關(guān)系錯綜復(fù)雜，單獨審查任何一種關(guān)系，又貌似是合法合規(guī)的，識別難度很大。同時，因每一筆“以房養(yǎng)老”鏈條中涉及人數(shù)眾多，法律關(guān)系主體較多，追索鏈條長，更是增加了日后案件審理的難度。
其次，老人舉證困難。老人破解“以房養(yǎng)老”圈套的途徑主要有兩種，一是以欺詐為由，向法院訴請確認(rèn)合同無效，二是向養(yǎng)老公司追索債權(quán)。確定合同無效，需由老人舉證證明借款人存在欺詐的故意，即證明主觀上受到欺詐或者誤導(dǎo)，這對于連自己簽的是什么合同都不清楚的老人而言是難上加難。老人向養(yǎng)老公司追索債權(quán)，但是合同卻早已被養(yǎng)老公司收走，毫無證據(jù)，無從舉證。
再次，“以房養(yǎng)老”的外觀真實，老人很難看到其所掩蓋的事實。養(yǎng)老公司往往會偽造一些政策性文件，并以洗腦的方式大肆宣傳。而簽訂的合同亦不碰觸法律的紅線，老人很難識別。為了提升老人的信任，養(yǎng)老公司還會帶領(lǐng)老人去公證處，為其提供反擔(dān)保，老人因為相信公證部門而輕易上當(dāng)。在運營過程中，養(yǎng)老公司亦會向老人履行一段承諾，支付養(yǎng)老金、代付利息，老人難以看清楚這究竟是騙局，還是真實的高息養(yǎng)老。
老人和子女都要有防范意識
為防止老人陷入“以房養(yǎng)老”陷阱，在此提醒廣大老年群體：
一是要提高防范意識，謹(jǐn)慎做到“三不”。不要僅依道聽途說“誰誰投資掙了多少多少錢”、“公司多好多好”、“國家政策怎么怎么”等就輕易投資，經(jīng)濟行為一定是有盈利邏輯的，不符合經(jīng)濟邏輯的一律不聽。不看公司經(jīng)營的業(yè)績，不看公司經(jīng)營的辦公環(huán)境，而是要看所簽署合同的內(nèi)容，厘清合同關(guān)系，要看公司的經(jīng)營資質(zhì)，利用網(wǎng)絡(luò)媒體查看公司是否正常經(jīng)營，是否涉案涉訴，要看其經(jīng)營的項目是否經(jīng)過批準(zhǔn)、備案。不要輕信利益許諾，過高的利益許諾不要相信。
二是要留存證據(jù)，積極維權(quán)。重點要留存其所簽署的合同，轉(zhuǎn)賬憑證，任憑養(yǎng)老公司如何解釋，合同一定要自己留存，不要輕易轉(zhuǎn)賬給養(yǎng)老公司，如轉(zhuǎn)賬，最好讓其出具借條、借據(jù)。必要時要求簽署過程錄音錄像，留存好證據(jù)是將來勝訴的唯一法寶。當(dāng)然，發(fā)現(xiàn)公司違約、跑路等跡象，一定要及時報案，積極維權(quán)。
三是要學(xué)會止損，不要心存僥幸。老人以房養(yǎng)老，無非貪圖利息，而騙子則看重的是老人的房子，是本金，孰輕孰重，一目了然。如發(fā)現(xiàn)公司拖延支付利息，以“暫時周轉(zhuǎn)”等借口搪塞，一定要高度警惕，能夠抽回本金的，及時索回本金，不要心存僥幸。
此外，值得提出的是：老人上當(dāng)受騙，子女多多少少亦有責(zé)任。老人空巢危機，容易輕信他人的噓寒問暖。老人體諒子女，想為孩子節(jié)約養(yǎng)老成本，為子孫積攢更多的財富。“以房養(yǎng)老”騙局中，養(yǎng)老公司多找子女不在身邊的老人下手，而如果子女能夠?qū)Ω改付嘤命c心，平時多點溝通，多幫助老人分析，多提醒老人騙術(shù)高招，可能就會少一些騙局，少一些“老無所依”的悲劇。
