城市更新，善建者行。秉承新金融理念，中國建設(shè)銀行北京市分行打造“城市更新+住房租賃”模式。“十四五”期間，建行集團將多渠道為北京城市更新行動和租賃住房建設(shè)提供不低于壹萬億元的資金支持。
城市是現(xiàn)代化的重要載體。其發(fā)展是一個自然歷史過程，自有其規(guī)律。然而，經(jīng)過改革開放40多年的發(fā)展，中國城鎮(zhèn)化率已超過60%，部分超大城市的陸域開發(fā)強度已遠(yuǎn)超紐約、東京等國際大都市，同時也帶來了環(huán)境污染、產(chǎn)業(yè)空心、交通擁堵等諸多“城市病”。
面對這種狀況，探索一條具有中國特色的城市更新之路，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、生態(tài)、人文等效益融合共贏，打造更具韌性的幸福城市、活力城市、平安城市，無疑是適應(yīng)城市發(fā)展新形勢、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。
也正是因此，以習(xí)近平同志為核心的黨中央站在全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家、實現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興中國夢的戰(zhàn)略高度，準(zhǔn)確研判我國城市發(fā)展新形勢，對進一步提升城市發(fā)展質(zhì)量做出了實施城市更新行動的重大決策部署。
可每個城市的特色不同，城市更新“改什么”“怎么改”？對于身為首都的北京來說，這不僅是千年古都的城市更新，是落實新時代首都城市戰(zhàn)略定位的城市更新，更是減量背景下的城市更新，是滿足人民群眾對美好生活需要的城市更新。
為此，北京市人民政府印發(fā)了《北京市城市更新專項規(guī)劃（北京市“十四五”時期城市更新規(guī)劃）》，在明確將嚴(yán)控大拆大建，嚴(yán)守安全底線，嚴(yán)格生態(tài)保護，小規(guī)模、漸進式、可持續(xù)地開展城市更新的同時，還明確了探索多元社會主體共同參與的有機更新模式。而這其中，作為國有大行的建設(shè)銀行，似乎給減量背景下的北京城市更新，做出了一道蘊含“新金融”獨特邏輯的“加法”。
這些舉措，讓“新金融加法”更具說服力
俗話說“兵馬未動，糧草先行”。
金融資源是城市更新中不可或缺的核心要素之一。早在2020年12月，為深入貫徹習(xí)近平總書記對北京重要講話和指示批示精神，落實國家“十四五”發(fā)展規(guī)劃關(guān)于城市更新戰(zhàn)略部署，堅持“房住不炒”的定位，支持長租房市場發(fā)展和保障性住房建設(shè)，建設(shè)銀行北京市分行率先啟動了城市更新行動，將國家戰(zhàn)略作為建行戰(zhàn)略，積極落實。分行專門成立了由分行黨委書記、行長任組長，黨委成員任副組長的住房租賃戰(zhàn)略和城市更新行動領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全行住房租賃戰(zhàn)略和城市更新行動頂層設(shè)計、總體部署及工作推進，并分別采取直營、直管、授權(quán)三種模式，在西城、石景山及大興區(qū)域成立住房租賃戰(zhàn)略和城市更新行動專班，進一步優(yōu)化機制，調(diào)配資源，加快推進重點區(qū)域住房租賃及城市更新工作。
據(jù)介紹，“十四五”規(guī)劃出臺后，建行北京市分行第一時間啟動分行城市更新行動：通過市住建委向市政府遞交《建設(shè)銀行北京城市更新行動綜合服務(wù)方案》，并獲得市政府主要領(lǐng)導(dǎo)的批示；作為唯一金融機構(gòu)，與市住建委簽署《城市更新合作備忘錄》；作為唯一國有商業(yè)銀行，與市住建委簽署《保障性租賃住房合作協(xié)議》；積極承辦北京市首屆城市更新論壇，作為發(fā)起單位發(fā)起北京市城市更新聯(lián)盟；受市住建委委托，設(shè)計開發(fā)北京城市更新服務(wù)平臺和手機端APP，科技賦能北京城市更新實施；積極推進和住建部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心對城市更新綠色建筑認(rèn)證試點，促進城市更新和綠色建筑有機融合。
目前，建行北京市分行已完成“16+1”區(qū)政府的全部對接，按照各區(qū)特點逐一提交針對性的綜合服務(wù)方案，滿足各區(qū)城市更新和租賃住房的市場需求，得到各區(qū)政府的積極反饋。截至目前，建行北京市分行就城市更新和住房租賃領(lǐng)域合作已與西城區(qū)、石景山區(qū)、海淀區(qū)政府完成簽約，并與多個區(qū)政府進行簽約對接。
數(shù)據(jù)顯示，自2020年12月20日分行啟動城市更新行動，截至2022年6月30日，分行“城市更新+住房租賃”入庫項目共計255個,已審批項目127個，已審批金額合計1246.96億元；其中2022年完成項目審批5個，審批金額合計31.79億元；已實現(xiàn)投放項目113個，累計總投放金額481.79億元，貸款余額共計278.34億元，其中2022年投放項目45個，投放金額共計43.63億元；中標(biāo)北京保障房中心有限公司保租房公募REITs項目托管業(yè)務(wù)。
分行目前已貸款項目支持核心區(qū)平房（院落）申請式退租和保護性修繕、恢復(fù)性修建626戶，支持老舊小區(qū)改造超57.75萬平米，支持租賃住房房源建設(shè)33948套,其他融資模式支持租賃住房房源18677套，累計融資（貸款+其他融資）支持住房租賃房源52625套。
當(dāng)“城市更新”遇上“住房租賃”
其實，自打開啟城市更新行動，建行北京市分行對于自身在北京城市更新中的定位就不僅是“錢”上的那點事，而是希望憑借深耕城市建設(shè)和更新領(lǐng)域的能力積累，為建設(shè)期、運營期、成熟期城市更新項目提供一攬子綜合金融服務(wù)解決方案，并通過基金、信托等渠道帶動社會資本廣泛參與，做到“城市更新，善建者行”，打造城市更新及保障性租賃住房領(lǐng)域精品工程。
眾所周知，作為建行“三大戰(zhàn)略”之一，住房租賃戰(zhàn)略推進四年多以來，建行北京市分行成績亮眼：立足首都住房租賃市場增加房源供給，在北京地區(qū)收持改造閑置房源、提供并運營租賃房屋超過6萬套；秉承普惠理念服務(wù)不同層次客群，全心服務(wù)百姓“衣食住行”基本需求中“住”的關(guān)鍵一環(huán)，通過“CCB建融家園”平臺以低于周邊約10%的價格，服務(wù)租戶20多萬人次，出租率達95%。
與此同時，分行針對核心區(qū)平房改造、老舊小區(qū)改造、低效樓宇改造升級等不同場景打造出各類“住房租賃+城市更新”模式。
例如，由建行北京市分行融資支持，建信住房服務(wù)（北京）有限責(zé)任公司（以下簡稱“建信住房北京公司”）具體實施的“西城區(qū)菜市口西片老城保護和城市更新項目”（以下簡稱菜西項目），就從北京市100多家單位推薦申報的210個項目中脫穎而出，在北京城市規(guī)劃學(xué)會組織開展的首屆“北京城市更新最佳實踐”評選活動中獲評“最佳案例”，成為獲獎名單中唯一由金融機構(gòu)及其子公司主導(dǎo)實施的城市更新項目。
據(jù)介紹，為了破題核心區(qū)平房院落可持續(xù)有機更新，2021年6月22日，建信住房北京公司與北京金恒豐城市更新資產(chǎn)運營管理有限公司簽署《菜市口西片老城保護和城市更新項目房屋租賃院落合作協(xié)議書》，協(xié)議的成功簽署標(biāo)志著北京市第一個銀企合作“促整院”實現(xiàn)老城有機持續(xù)更新項目落地西城菜西片區(qū)。
建行北京市分行和建信住房北京公司堅持以人民為中心，在原住戶居住空間擴大，“廚”“衛(wèi)”“浴”等進屋的前提下，推出整院租金增值、置換年限匹配、置換系數(shù)優(yōu)惠、租金支付靈活的服務(wù)方案，實現(xiàn)“促整院”的出租。“促整院”實施后，院子租賃價值提升2倍。“促整院”模式引入社會資本，采用平移、置換、換租等方式，不僅改善了原住民居住條件，而且實現(xiàn)了提升環(huán)境、職住平衡、收益平衡等，最終實現(xiàn)了核心區(qū)平房院落可持續(xù)有機更新的目標(biāo)。
這種模式對傳統(tǒng)院落整體開展恢復(fù)性修建、完整再現(xiàn)院落格局、促進老城風(fēng)貌保護提升等具有重要意義，也為核心區(qū)平房院落10000戶申請式換租和6000戶修繕的完成打開了新思路、新路徑。
不難看出，引入社會資本，充分運用市場化手段和優(yōu)勢，通過多方共同協(xié)商實現(xiàn)“共羸”的運作模式，最大限度解決了現(xiàn)有政策的“盲點”“節(jié)點”問題。這種模式對實現(xiàn)傳統(tǒng)院落整體開展恢復(fù)性修建、完整再現(xiàn)院落格局、促進老城風(fēng)貌保護提升具有重要意義，也是核心區(qū)推進平房院落可持續(xù)有機更新的一種新的嘗試。
除此之外，真武廟五里作為全市首例“租賃置換”改造項目，創(chuàng)新以租換租模式，帶動社會資本參與更新改造，讓“老破小”社區(qū)煥發(fā)新顏，解決核心區(qū)職住平衡問題。建行北京市分行協(xié)同建信住房北京公司共同探索出租賃置換、更新改造、專業(yè)運營的“三步走”方案，助力改善老舊小區(qū)房屋質(zhì)量，推進核心區(qū)疏解整治與職住平衡。項目目前已實現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)邏輯下的老舊小區(qū)改造，且無任何財政性資金投入，為老舊小區(qū)改造提供了新路徑。
據(jù)了解，目前建行北京市分行已就城市更新和住房租賃與華潤、保利、中糧、中鐵建、電建等33家央屬實施主體進行對接，與其中9家簽署城市更新+租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議；與首開、首創(chuàng)、首鋼、金隅、北投等23家市屬實施企業(yè)進行對接，與其中9家簽署城市更新+租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議；與天恒、京誠、宣房投、各區(qū)保障房公司等24家區(qū)屬實施主體進行對接；與盛世宏祥、門城永興等17家村鎮(zhèn)屬實施主體進行對接；與愿景、韓建、錦和等34家重點民營實施主體進行對接。分行通過搭建多方主體共同參與、各施所長、合作共贏的朋友圈，打造覆蓋城市更新項目全生命周期、全產(chǎn)業(yè)鏈條的生態(tài)圈。
持續(xù)發(fā)力 堅定不移踐行新金融
目前納入統(tǒng)計的城市更新項目“十四五”期間資金需求已經(jīng)超過1.2萬億元，融資需求已超過1萬億元。值得注意的是，城市更新與增量開發(fā)的快進快出模式不同，具有投入成本大、回報周期長的特點，投放項目時如何做好項目全周期的風(fēng)險管理是包括建行在內(nèi)的金融行業(yè)共同面對的課題和挑戰(zhàn)。
為此，建行北京市分行還在“城市更新+住房租賃”的模式創(chuàng)新之外，進一步聚焦“三個方面”的創(chuàng)新，全力支持城市更新行動。
一是創(chuàng)新產(chǎn)品。分行整合原有業(yè)務(wù)，結(jié)合針對性創(chuàng)新，形成擁有14個產(chǎn)品的工具箱：包括同業(yè)首創(chuàng)的“城市升級貸款”，支持超長期限的項目實施，最長可達40年；創(chuàng)新應(yīng)用“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造貸款”，支持老舊小區(qū)改造項目的微利可持續(xù)實施；創(chuàng)新“保障性租賃住房經(jīng)營權(quán)貸款”，支持保障性租賃住房建設(shè)等，針對性解決城市更新各細(xì)分領(lǐng)域融資需求。
二是創(chuàng)新主體。建行成立以房地產(chǎn)租賃經(jīng)營為主營業(yè)務(wù)的建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司，借助建信住房平臺優(yōu)勢實現(xiàn)由資金支持方到城市更新和住房租賃項目直接運營主體的業(yè)務(wù)延展。
三是創(chuàng)新服務(wù)。分行結(jié)合子公司專業(yè)優(yōu)勢與金融科技戰(zhàn)略完善服務(wù)創(chuàng)新，為北京市住房租賃市場搭建資金、技術(shù)、運營綜合服務(wù)平臺；協(xié)助市住建委搭建“安居北京”保障房信息系統(tǒng)；作為首批商業(yè)銀行與市保障房中心搭建的共有產(chǎn)權(quán)住房租賃服務(wù)平臺實現(xiàn)對接；設(shè)計開發(fā)北京市首個以城市更新為主題的服務(wù)平臺及手機端APP；聯(lián)合清華大學(xué)等專業(yè)機構(gòu)，打造綠色低碳、智慧共享的高品質(zhì)住房。
不難看出，站在新起點上，建行北京市分行正堅定不移的以新金融發(fā)展之路為指引，通過融合資源，匯合訴求、聚合能量，在助力城市更新中發(fā)揮重要作用。“城市更新，善建者行，建行北京市分行將攜手各方，發(fā)揮好國有金融專業(yè)力量，深度參與到政府和整個社會的治理中，以金融活水澆灌美好生活，為北京城市更新建設(shè)做出更大貢獻。”建行北京市分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
