全國房價行情數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，有121個城市二手房價環(huán)比下跌。其中具有象征意義的四大一線城市北上廣深全部下跌。其中上海下跌5.85%，每平跌3401元，位居全國首位。
難得的下跌，導(dǎo)致這個新聞直接上了熱搜。
支持房價會不漲了的論據(jù)是，現(xiàn)在受疫情影響，失業(yè)增多，房貸斷供甚至房地產(chǎn)企業(yè)倒閉都有可能發(fā)生，房價肯定會降下來的。當(dāng)然也有人說，房子肯定會一直漲，這次只是假摔。到底應(yīng)該怎么看這個新聞？怎么理性地看待房價？
由于現(xiàn)在房價確實比較高，所以在討論房價的時候我們不可避免會帶有很多的情緒。但是請注意，情緒會嚴重影響我們的判斷。
房子是很多人一生中最重大的投資，在這上面花點功夫研究一下，可能是你最英明的決定。作為金融圈最英俊的干貨段子手，我之前講過股票、定投、打新、原油、黃金等等，但是感覺不講講房產(chǎn)投資就像是缺少了靈魂。我們今天就先聊聊房產(chǎn)投資的大框架。
1、房價真的跌了嗎？
我們先思考一下這個新聞。表面上是，3月份全國二手房的價格，下跌了。你知道離開劑量談毒性都是扯淡，其實房價也一樣，離開了成交量談價格也是會出問題的。下圖是截止到2020年Q1的66座大中城市成交套數(shù)同比曲線：
貝殼研究院非常明顯的下滑趨勢。其實不用看圖你也知道，疫情期間售樓處關(guān)門、各個小區(qū)連門都不讓中介進了，還怎么成交？再加上很多企業(yè)現(xiàn)金流肉眼可見的緊張，你很容易就能推出這個結(jié)論：現(xiàn)在這種情況下成交的二手房，大概率是賣家急著用錢了。
當(dāng)企業(yè)要斷氣了，趕緊用現(xiàn)金流把命續(xù)上才是最要緊的。急著賣，價格自然就得降一降了。只要稍微用一點理性思考，得出這個結(jié)論似乎不難。我們接著再看看下面幾個市面上流行的說法：我國的土地財政政策導(dǎo)致地價攀升，間接推高了房價
中國租售比明顯比世界低，租房比買房劃算
中國目前房價泡沫嚴重，堪比90年代的日本
我們的房價收入比極其不合理，不吃不喝XX年才能買房
目前我國人口老齡化，且生育率持續(xù)走低，未來房價必然下降
政府各種嚴格調(diào)控，還限購，至少說明目前房價畸高，不合理。
這些說法里，你認同幾個？還是不明覺厲，覺得說的都很有道理？如果有人認同3個以上，說明什么呢？至少說明他看的蠱惑人心的結(jié)論太多，而深入思考的邏輯太少。我說過，情緒會嚴重影響我們的判斷。
2、情緒如何影響我們的判斷？
我上大學(xué)的時候，喜歡一個姑娘。本來關(guān)系還挺好的，直到有一天發(fā)生了如下的對話。姑娘跟我說：你雖然長得帥、學(xué)習(xí)又好， 但是我覺得你還不夠成熟。我當(dāng)時就急了：何出此言??？姑娘說：我們就快要畢業(yè)了，如果在一起，你有考慮過以后成家買房的事嗎？我說：我當(dāng)然考慮過，你看咱學(xué)校門口的華清嘉園，竟然均價要2萬多（2008年）。我一個名校畢業(yè)生，就算一個月到手1萬，也要20年不吃不喝才能買得起100平，這絕對不科學(xué)。長此以往，國將不國！相信我，一定會降價的！
然后，和姑娘之間就沒有然后了。再然后，華清嘉園現(xiàn)在均價12萬了。所以你看，我當(dāng)時的邏輯是，因為我買不起，所以我痛恨高房價，所以我認為它肯定會下跌。這就是典型的情緒影響了判斷。我得到的結(jié)論，只是我想看到的。
人都是會為自己不斷的找各種借口的。其實現(xiàn)在回頭想想，當(dāng)時除了情緒，別的也確實什么都不懂。
同樣道理，我們很多股民最熱衷說的一句話是啥呢？A股十年不漲。
十年前，滬指3170，現(xiàn)在滬指2764，不僅十年不漲，還跌了很多！你說我能不虧錢嗎？不是我操作手法不行，實在是大盤太不爭氣！而事實上，A股并不獨特，它跟世界上其他國家的股市一樣，長期來看都是持續(xù)上漲的。A股十年不漲，是個經(jīng)典的錯覺。其中緣由回頭再聊，咱們繼續(xù)聊回房價。所以你再仔細想一下上一節(jié)最后的那幾個流行的說法，是不是都是預(yù)設(shè)了房價已經(jīng)太高了的立場，然后才得到了結(jié)果？人們苦高房價久矣，所以批判高房價的論斷，雖然不斷被打臉，但卻有著最廣闊的讀者市場?？吹氖撬?，但是信了的恐怕錢包就要遭罪了。回頭有空我們一條一條細聊。那，拋棄情緒，我們到底應(yīng)該如何理性的看待房價呢？
3、房價分析的邏輯框架
要建立分析框架，就需要把視野拉高，從一個小區(qū)，一個城市，一個國家，再往上拉，拉到全球資產(chǎn)配置的角度。通過下圖我們可以看到，股票、房產(chǎn)這兩類資產(chǎn)，在世界主要發(fā)達國家長期的實際年化回報率：
可以看到在世界范圍里，房產(chǎn)長期保持高增長，收益率和股票大概是半斤八兩。
數(shù)據(jù)來源：國際清算銀行從2000到現(xiàn)在，你以為只有中國房子漲價漲的最狠？并不是，圖中藍色帶小點的那條線是中國，你看看，泯然眾人矣。這兩張圖什么意思呢？這就是我們首先要澄清的第一個邏輯：全球房價都是長期上漲的。
可別一說高房價就對政府咬牙切齒的，你還真以為其他國家都是歲月靜好房子隨便?。恐袊徊贿^是其中平平無奇的一個，漲價漲的樸實無華，且枯燥，并不突出。你說房價就不會跌嗎？當(dāng)然會跌，但是你要知道，房價下跌是短期的，上漲是長期的。當(dāng)然，第一個邏輯是很宏觀的，我們接下來再逐步往下拆分。
數(shù)據(jù)來源：《美國經(jīng)濟評論》這個數(shù)據(jù)和上面的數(shù)據(jù)是互相印證的，即，各國房價確實是長期增長的，而且增速還不低，在這段時間內(nèi)增速是平均年化6.6%。另外這里面還有CPI和GDP的數(shù)據(jù)，你可以看看，一個是4.3%，一個是2.5%。你說巧不巧，這個平均增速是6.6%，而CPI+GDP=6.8%，兩者幾乎差不多。所以我們大概可以得到一個粗略的公式：房價增速≈CPI+GDP
這是純統(tǒng)計學(xué)上的，我們從邏輯上驗證一下，房價的增速大概等于本國經(jīng)濟增長加上通貨膨脹，也確實是能說得通的。
你可能聽過一個說法叫做，房價短期看政策，中期看土地，長期看人口。政策和土地大概都能反映在CPI和GDP中，那人口呢？對發(fā)達國家，人口結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，但對發(fā)展中國家來說，我們還有一個很明顯的趨勢——人口向大城市集中。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1949年我國城鎮(zhèn)化率僅10.64%，2011年首超50%，2019年最新數(shù)據(jù)是60.60%。集中的人口增加了需求，且城市較高的收入也會進一步增強購買力，所以房價上漲還需要考慮到城市的人口聚集。
于是我們得到：房價增速≈CPI+GDP+城市化率
從這個角度來看，你就能理解，為什么一線城市的房價漲幅，是要高過三四線城市不少的，都是因為大城市人口聚集的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。
統(tǒng)計局70城新建商品住宅指數(shù)可以簡單驗證一下，過去20年我國經(jīng)濟平均增速是9.5%，CPI大概2.5%，城鎮(zhèn)化率1.5%，那么20年間一線城市大概的房價漲幅就是12.6倍，還是比較符合實際的。
經(jīng)常有人說，目前價格不合理，市場不理性。確實，市場常常是個偏執(zhí)狂，不是油門就是剎車。但我們要做的是，先糾正自己頭腦中的不合理和不理性，然后再去市場上尋找錯誤定價的機會。
難得的下跌，導(dǎo)致這個新聞直接上了熱搜。
支持房價會不漲了的論據(jù)是，現(xiàn)在受疫情影響，失業(yè)增多，房貸斷供甚至房地產(chǎn)企業(yè)倒閉都有可能發(fā)生，房價肯定會降下來的。當(dāng)然也有人說，房子肯定會一直漲，這次只是假摔。到底應(yīng)該怎么看這個新聞？怎么理性地看待房價？
由于現(xiàn)在房價確實比較高，所以在討論房價的時候我們不可避免會帶有很多的情緒。但是請注意，情緒會嚴重影響我們的判斷。
房子是很多人一生中最重大的投資，在這上面花點功夫研究一下，可能是你最英明的決定。作為金融圈最英俊的干貨段子手，我之前講過股票、定投、打新、原油、黃金等等，但是感覺不講講房產(chǎn)投資就像是缺少了靈魂。我們今天就先聊聊房產(chǎn)投資的大框架。
1、房價真的跌了嗎？
我們先思考一下這個新聞。表面上是，3月份全國二手房的價格，下跌了。你知道離開劑量談毒性都是扯淡，其實房價也一樣，離開了成交量談價格也是會出問題的。下圖是截止到2020年Q1的66座大中城市成交套數(shù)同比曲線：
貝殼研究院非常明顯的下滑趨勢。其實不用看圖你也知道，疫情期間售樓處關(guān)門、各個小區(qū)連門都不讓中介進了，還怎么成交？再加上很多企業(yè)現(xiàn)金流肉眼可見的緊張，你很容易就能推出這個結(jié)論：現(xiàn)在這種情況下成交的二手房，大概率是賣家急著用錢了。
當(dāng)企業(yè)要斷氣了，趕緊用現(xiàn)金流把命續(xù)上才是最要緊的。急著賣，價格自然就得降一降了。只要稍微用一點理性思考，得出這個結(jié)論似乎不難。我們接著再看看下面幾個市面上流行的說法：我國的土地財政政策導(dǎo)致地價攀升，間接推高了房價
中國租售比明顯比世界低，租房比買房劃算
中國目前房價泡沫嚴重，堪比90年代的日本
我們的房價收入比極其不合理，不吃不喝XX年才能買房
目前我國人口老齡化，且生育率持續(xù)走低，未來房價必然下降
政府各種嚴格調(diào)控，還限購，至少說明目前房價畸高，不合理。
這些說法里，你認同幾個？還是不明覺厲，覺得說的都很有道理？如果有人認同3個以上，說明什么呢？至少說明他看的蠱惑人心的結(jié)論太多，而深入思考的邏輯太少。我說過，情緒會嚴重影響我們的判斷。
2、情緒如何影響我們的判斷？
我上大學(xué)的時候，喜歡一個姑娘。本來關(guān)系還挺好的，直到有一天發(fā)生了如下的對話。姑娘跟我說：你雖然長得帥、學(xué)習(xí)又好， 但是我覺得你還不夠成熟。我當(dāng)時就急了：何出此言??？姑娘說：我們就快要畢業(yè)了，如果在一起，你有考慮過以后成家買房的事嗎？我說：我當(dāng)然考慮過，你看咱學(xué)校門口的華清嘉園，竟然均價要2萬多（2008年）。我一個名校畢業(yè)生，就算一個月到手1萬，也要20年不吃不喝才能買得起100平，這絕對不科學(xué)。長此以往，國將不國！相信我，一定會降價的！
然后，和姑娘之間就沒有然后了。再然后，華清嘉園現(xiàn)在均價12萬了。所以你看，我當(dāng)時的邏輯是，因為我買不起，所以我痛恨高房價，所以我認為它肯定會下跌。這就是典型的情緒影響了判斷。我得到的結(jié)論，只是我想看到的。
人都是會為自己不斷的找各種借口的。其實現(xiàn)在回頭想想，當(dāng)時除了情緒，別的也確實什么都不懂。
同樣道理，我們很多股民最熱衷說的一句話是啥呢？A股十年不漲。
十年前，滬指3170，現(xiàn)在滬指2764，不僅十年不漲，還跌了很多！你說我能不虧錢嗎？不是我操作手法不行，實在是大盤太不爭氣！而事實上，A股并不獨特，它跟世界上其他國家的股市一樣，長期來看都是持續(xù)上漲的。A股十年不漲，是個經(jīng)典的錯覺。其中緣由回頭再聊，咱們繼續(xù)聊回房價。所以你再仔細想一下上一節(jié)最后的那幾個流行的說法，是不是都是預(yù)設(shè)了房價已經(jīng)太高了的立場，然后才得到了結(jié)果？人們苦高房價久矣，所以批判高房價的論斷，雖然不斷被打臉，但卻有著最廣闊的讀者市場?？吹氖撬?，但是信了的恐怕錢包就要遭罪了。回頭有空我們一條一條細聊。那，拋棄情緒，我們到底應(yīng)該如何理性的看待房價呢？
3、房價分析的邏輯框架
要建立分析框架，就需要把視野拉高，從一個小區(qū)，一個城市，一個國家，再往上拉，拉到全球資產(chǎn)配置的角度。通過下圖我們可以看到，股票、房產(chǎn)這兩類資產(chǎn)，在世界主要發(fā)達國家長期的實際年化回報率：
可以看到在世界范圍里，房產(chǎn)長期保持高增長，收益率和股票大概是半斤八兩。
數(shù)據(jù)來源：國際清算銀行從2000到現(xiàn)在，你以為只有中國房子漲價漲的最狠？并不是，圖中藍色帶小點的那條線是中國，你看看，泯然眾人矣。這兩張圖什么意思呢？這就是我們首先要澄清的第一個邏輯：全球房價都是長期上漲的。
可別一說高房價就對政府咬牙切齒的，你還真以為其他國家都是歲月靜好房子隨便?。恐袊徊贿^是其中平平無奇的一個，漲價漲的樸實無華，且枯燥，并不突出。你說房價就不會跌嗎？當(dāng)然會跌，但是你要知道，房價下跌是短期的，上漲是長期的。當(dāng)然，第一個邏輯是很宏觀的，我們接下來再逐步往下拆分。
數(shù)據(jù)來源：《美國經(jīng)濟評論》這個數(shù)據(jù)和上面的數(shù)據(jù)是互相印證的，即，各國房價確實是長期增長的，而且增速還不低，在這段時間內(nèi)增速是平均年化6.6%。另外這里面還有CPI和GDP的數(shù)據(jù)，你可以看看，一個是4.3%，一個是2.5%。你說巧不巧，這個平均增速是6.6%，而CPI+GDP=6.8%，兩者幾乎差不多。所以我們大概可以得到一個粗略的公式：房價增速≈CPI+GDP
這是純統(tǒng)計學(xué)上的，我們從邏輯上驗證一下，房價的增速大概等于本國經(jīng)濟增長加上通貨膨脹，也確實是能說得通的。
你可能聽過一個說法叫做，房價短期看政策，中期看土地，長期看人口。政策和土地大概都能反映在CPI和GDP中，那人口呢？對發(fā)達國家，人口結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，但對發(fā)展中國家來說，我們還有一個很明顯的趨勢——人口向大城市集中。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1949年我國城鎮(zhèn)化率僅10.64%，2011年首超50%，2019年最新數(shù)據(jù)是60.60%。集中的人口增加了需求，且城市較高的收入也會進一步增強購買力，所以房價上漲還需要考慮到城市的人口聚集。
于是我們得到：房價增速≈CPI+GDP+城市化率
從這個角度來看，你就能理解，為什么一線城市的房價漲幅，是要高過三四線城市不少的，都是因為大城市人口聚集的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。
統(tǒng)計局70城新建商品住宅指數(shù)可以簡單驗證一下，過去20年我國經(jīng)濟平均增速是9.5%，CPI大概2.5%，城鎮(zhèn)化率1.5%，那么20年間一線城市大概的房價漲幅就是12.6倍，還是比較符合實際的。
經(jīng)常有人說，目前價格不合理，市場不理性。確實，市場常常是個偏執(zhí)狂，不是油門就是剎車。但我們要做的是，先糾正自己頭腦中的不合理和不理性，然后再去市場上尋找錯誤定價的機會。
