1978年，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均寓居面積僅有3.6平方米，缺房戶達869萬，占城市總戶數的47.5%，近一半鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民無房可住。而40年后的今天，我國人均住宅面積已高達40.8平方米，套戶比高達1.13。變革開放40年以來，從筒子樓、石庫門到家屬院、住宅區(qū)，從福利分房年代進入市場經濟的商品房年代，我國住宅環(huán)境發(fā)生了天翻地覆的改動。
但需注意的是，在我國住宅環(huán)境發(fā)生徹底改動后，我國住宅系統(tǒng)也將面臨著第2次“變革”。
房改：從“蝸居”到“適居”
楊清家住太原，在她出世后的20余年里，她一向同爸爸媽媽、祖爸爸媽媽生活在一個40余平方米的房子。“我們家那個時候現已算條件很好的，因為母親和祖父是在同一家單位上任，所以單位給兩家人共同分這套一間半的房子。”
2014年，24歲的楊清體驗到人生中第一次搬家。全家五口人搬入了近150平方米的商品房。“我不僅有了自己的房間，家里還有了書房、客廳與餐廳。”
楊清應該算是家庭住宅條件得到改進的縮影。確實，1998年房改之前，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民住宅多為公房等福利性質由所屬單位或機構分配房產，一條長廊串聯著許多個單間、或是上海石庫門類型上下三層共用廚房等公用設施是其時較為典型的寓居環(huán)境，這種房子面積小，沒有獨立廚房和衛(wèi)生間的設計，降低了寓居環(huán)境與寓居品質。
原國家建造部副部長楊慎此前的調研數據顯示，從1956年到1986年30年間，全國城市僅蓋了7億平方米住宅，按照50平方米一套，折1400萬套，均勻每年47萬套。“1985年國家對鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅進行查詢，查詢結果是人均住宅面積僅2至4平方米”。
我國社會科學院城市與競爭力研討中心主任倪鵬飛表明，40年間，城鄉(xiāng)居民住宅狀況完成了改天換地的改動。1978年鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅僅人均6.7平方米，2018年將超過38平方米。農村住宅更是經歷土坯、磚瓦、平頂、樓房改動，從1978年的8.1平方米，2016年達到人均45.8平方米。我國房地產業(yè)從零出發(fā)，到2018年房地產增加值占GDP的6.5%以上，住宅相關經濟占到國民經濟的20%，房地產投資占GDP的13%以上，成為我國經濟的重要動力。
“我國住宅已從全民蝸居年代到根本適居年代。”恒大集團研討院院長任澤平表明，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅套均面積從約45平方米增至89平方米，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民從筒子樓住到住宅小區(qū)，從全民蝸居到根本適居，住宅事業(yè)取得巨大進步，這主要得益于上世紀90年代從福利分房到住宅商品化的住宅準則變革。
棚改：10年1億多住宅困難群眾
“出棚進樓”
2013年，礦工任勇拿到了80多平方米的新居鑰匙。46歲的他出世在礦上父親建造的一間10平方米土窯里，上世紀90年代一場大雨土窯坍塌了，他又建起了40平方米的磚房。
山西省住宅和城鄉(xiāng)建造廳廳長李棟梁說，山西是我國典型的煤炭能源區(qū)域，因為國有工礦企業(yè)較多，其時因礦設市、因廠設區(qū)，大多數企業(yè)建廠時都是先生產后生活，形成了大量的城市和國有工礦棚戶區(qū)，寓居條件粗陋、基礎設施匱乏，寓居環(huán)境臟亂差，水電氣等根本生活條件難以保證，甚至大多存在嚴重的地質和火災隱患。
2005年，遼寧省首先發(fā)動礦區(qū)和老工業(yè)區(qū)棚戶區(qū)改造方案，標志著我國棚戶區(qū)改造工程的發(fā)動。2007年8月，國務院發(fā)布《國務院關于處理城市低收入家庭住宅困難的若干意見》，要求加快集中成片棚戶區(qū)的改造作業(yè)。
11日我國財經戰(zhàn)略研討院發(fā)布的《我國住宅陳述2018-2019》指出，在我國多渠道、多元化的住宅保證準則系統(tǒng)下，“十二五”期間，全國累計開工建造鄉(xiāng)鎮(zhèn)保證性安居工程4033萬套，超額完成3600萬套使命。自2008年至2017年的十年間，我國進行了3907萬套的棚戶區(qū)改造，累計已有1億多棚戶區(qū)居民“出棚進樓”。
本年5月國務院常務會議再次斷定，實施2018年到2020年3年棚改攻堅方案，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。加大中央財政補助和金融、用地等支持，完成改造約1億人寓居的鄉(xiāng)鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的許諾。
二次房改：“重建造”到“重保證”
11日我國財經戰(zhàn)略研討院發(fā)布的《我國住宅陳述2018-2019》指出，與我國變革開放同步，住宅變革的近40年間，創(chuàng)造了巨大的奇跡。但一起在曩昔的40年我國房地產展開中也積累了比較嚴重的問題。
倪鵬飛表明，現在房地產市場存在結構性泡沫或將破裂或持續(xù)擴大的雙向危險。房地產金融存在杠桿率敏捷高升且還在違規(guī)加杠桿的危險。宏觀經濟運行存在過度依賴房地產的危險。
“住宅存量水平超前。”倪鵬飛坦言，2016年鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積已達36.6平方米，高于規(guī)劃中的2020年人均35平方米的方針。施工面積和新開工面積還在快速增長，截止到2018年10月，全國住宅施工面積達54.2344億，僅2018年1-10月住宅新開工面積12.39億；供需嚴重錯配。包含商品住宅份額高、保證住宅份額低，自有住宅份額高、租借住宅份額低，特大超大城市住宅少、中小城市小鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅多，高收入家庭住宅多、低收入家庭住宅少，戶籍人口住宅多、外來人口住宅少等五大結構問題。
倪鵬飛表明，一個理想的住宅方針應該是完成住有所居，帶動經濟增長，促進社會公平。但完成住有所居，并不意味著每個人具有自有產權住宅，而是居民家庭根據自身情況，能夠是寓居徹底自有的住宅，也能夠寓居具有部分產權的住宅，也能夠租住不具有任何產權的住宅。
事實上，各地已轉向重保證。北京2017年發(fā)布用地方案顯示，北京市5年方案供地6000公頃，住宅建造需求150萬套，其中產權類住宅100萬套，租借住宅50萬套。深圳自本年起新增寓居用地中人才房、安居房、公租房用地份額將不低于60%，并將嚴格控制大戶型高檔商品住宅用地，一起在新出讓寓居用地中提高“只租不售”用地份額。
我國社會科學院城市與競爭力中心研討員姜雪梅表明，曩昔保證房準則辦理問題杰出，部分城市的保證房空置率高；保證房房源結構失衡，長效性保證房少。
“住宅保證準則由‘保根本’向‘促展開’轉變。”姜雪梅表明，未來政府在加大保證的一起，將加大保證類住宅的運營，使政策能夠長久地運轉。例如，著重展開租借市場，合理布局租借房源，促進梯度消費，實施租金控制，樹立親民的租借準則。適度供應長效性保證房，并進行長時間封閉式運營，長時間有效地處理住宅問題。
現在，我國已在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個?。▍^(qū)）展開政府購買公租房運營辦理服務試點，并于2019年底前，總結試點經驗成果，為提高公租房運營辦理能力提供支撐。
但需注意的是，在我國住宅環(huán)境發(fā)生徹底改動后，我國住宅系統(tǒng)也將面臨著第2次“變革”。
房改：從“蝸居”到“適居”
楊清家住太原，在她出世后的20余年里，她一向同爸爸媽媽、祖爸爸媽媽生活在一個40余平方米的房子。“我們家那個時候現已算條件很好的，因為母親和祖父是在同一家單位上任，所以單位給兩家人共同分這套一間半的房子。”
2014年，24歲的楊清體驗到人生中第一次搬家。全家五口人搬入了近150平方米的商品房。“我不僅有了自己的房間，家里還有了書房、客廳與餐廳。”
楊清應該算是家庭住宅條件得到改進的縮影。確實，1998年房改之前，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民住宅多為公房等福利性質由所屬單位或機構分配房產，一條長廊串聯著許多個單間、或是上海石庫門類型上下三層共用廚房等公用設施是其時較為典型的寓居環(huán)境，這種房子面積小，沒有獨立廚房和衛(wèi)生間的設計，降低了寓居環(huán)境與寓居品質。
原國家建造部副部長楊慎此前的調研數據顯示，從1956年到1986年30年間，全國城市僅蓋了7億平方米住宅，按照50平方米一套，折1400萬套，均勻每年47萬套。“1985年國家對鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅進行查詢，查詢結果是人均住宅面積僅2至4平方米”。
我國社會科學院城市與競爭力研討中心主任倪鵬飛表明，40年間，城鄉(xiāng)居民住宅狀況完成了改天換地的改動。1978年鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅僅人均6.7平方米，2018年將超過38平方米。農村住宅更是經歷土坯、磚瓦、平頂、樓房改動，從1978年的8.1平方米，2016年達到人均45.8平方米。我國房地產業(yè)從零出發(fā)，到2018年房地產增加值占GDP的6.5%以上，住宅相關經濟占到國民經濟的20%，房地產投資占GDP的13%以上，成為我國經濟的重要動力。
“我國住宅已從全民蝸居年代到根本適居年代。”恒大集團研討院院長任澤平表明，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅套均面積從約45平方米增至89平方米，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民從筒子樓住到住宅小區(qū)，從全民蝸居到根本適居，住宅事業(yè)取得巨大進步，這主要得益于上世紀90年代從福利分房到住宅商品化的住宅準則變革。
棚改：10年1億多住宅困難群眾
“出棚進樓”
2013年，礦工任勇拿到了80多平方米的新居鑰匙。46歲的他出世在礦上父親建造的一間10平方米土窯里，上世紀90年代一場大雨土窯坍塌了，他又建起了40平方米的磚房。
山西省住宅和城鄉(xiāng)建造廳廳長李棟梁說，山西是我國典型的煤炭能源區(qū)域，因為國有工礦企業(yè)較多，其時因礦設市、因廠設區(qū)，大多數企業(yè)建廠時都是先生產后生活，形成了大量的城市和國有工礦棚戶區(qū)，寓居條件粗陋、基礎設施匱乏，寓居環(huán)境臟亂差，水電氣等根本生活條件難以保證，甚至大多存在嚴重的地質和火災隱患。
2005年，遼寧省首先發(fā)動礦區(qū)和老工業(yè)區(qū)棚戶區(qū)改造方案，標志著我國棚戶區(qū)改造工程的發(fā)動。2007年8月，國務院發(fā)布《國務院關于處理城市低收入家庭住宅困難的若干意見》，要求加快集中成片棚戶區(qū)的改造作業(yè)。
11日我國財經戰(zhàn)略研討院發(fā)布的《我國住宅陳述2018-2019》指出，在我國多渠道、多元化的住宅保證準則系統(tǒng)下，“十二五”期間，全國累計開工建造鄉(xiāng)鎮(zhèn)保證性安居工程4033萬套，超額完成3600萬套使命。自2008年至2017年的十年間，我國進行了3907萬套的棚戶區(qū)改造，累計已有1億多棚戶區(qū)居民“出棚進樓”。
本年5月國務院常務會議再次斷定，實施2018年到2020年3年棚改攻堅方案，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。加大中央財政補助和金融、用地等支持，完成改造約1億人寓居的鄉(xiāng)鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的許諾。
二次房改：“重建造”到“重保證”
11日我國財經戰(zhàn)略研討院發(fā)布的《我國住宅陳述2018-2019》指出，與我國變革開放同步，住宅變革的近40年間，創(chuàng)造了巨大的奇跡。但一起在曩昔的40年我國房地產展開中也積累了比較嚴重的問題。
倪鵬飛表明，現在房地產市場存在結構性泡沫或將破裂或持續(xù)擴大的雙向危險。房地產金融存在杠桿率敏捷高升且還在違規(guī)加杠桿的危險。宏觀經濟運行存在過度依賴房地產的危險。
“住宅存量水平超前。”倪鵬飛坦言，2016年鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積已達36.6平方米，高于規(guī)劃中的2020年人均35平方米的方針。施工面積和新開工面積還在快速增長，截止到2018年10月，全國住宅施工面積達54.2344億，僅2018年1-10月住宅新開工面積12.39億；供需嚴重錯配。包含商品住宅份額高、保證住宅份額低，自有住宅份額高、租借住宅份額低，特大超大城市住宅少、中小城市小鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅多，高收入家庭住宅多、低收入家庭住宅少，戶籍人口住宅多、外來人口住宅少等五大結構問題。
倪鵬飛表明，一個理想的住宅方針應該是完成住有所居，帶動經濟增長，促進社會公平。但完成住有所居，并不意味著每個人具有自有產權住宅，而是居民家庭根據自身情況，能夠是寓居徹底自有的住宅，也能夠寓居具有部分產權的住宅，也能夠租住不具有任何產權的住宅。
事實上，各地已轉向重保證。北京2017年發(fā)布用地方案顯示，北京市5年方案供地6000公頃，住宅建造需求150萬套，其中產權類住宅100萬套，租借住宅50萬套。深圳自本年起新增寓居用地中人才房、安居房、公租房用地份額將不低于60%，并將嚴格控制大戶型高檔商品住宅用地，一起在新出讓寓居用地中提高“只租不售”用地份額。
我國社會科學院城市與競爭力中心研討員姜雪梅表明，曩昔保證房準則辦理問題杰出，部分城市的保證房空置率高；保證房房源結構失衡，長效性保證房少。
“住宅保證準則由‘保根本’向‘促展開’轉變。”姜雪梅表明，未來政府在加大保證的一起，將加大保證類住宅的運營，使政策能夠長久地運轉。例如，著重展開租借市場，合理布局租借房源，促進梯度消費，實施租金控制，樹立親民的租借準則。適度供應長效性保證房，并進行長時間封閉式運營，長時間有效地處理住宅問題。
現在，我國已在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個?。▍^(qū)）展開政府購買公租房運營辦理服務試點，并于2019年底前，總結試點經驗成果，為提高公租房運營辦理能力提供支撐。
