上周末，北京第一批“限房價”項目入市，引發(fā)了業(yè)內不小的重視度。在“房住不炒”的指導思想下，許多限價房行將進入商場，無疑會對平抑房價上漲，處理供需矛盾，起到結構性調整的效果。不過，在土地出讓時就已規(guī)則未來地產項目價格的“限價房”項目，也對房企的項目運營才能提出更高的要求。在新形勢下，房企面對許多新的應戰(zhàn)。
從搶地到克勤克儉
從2016年末，北京首宗“限價房”地塊入市以來，房地產職業(yè)的拿地邏輯就現(xiàn)已悄然發(fā)生了改動。從前北京土地商場成為了本錢和“高價地”的舞臺，2014年掀起的“地王”潮，一度深刻改動了北京樓市的住房供給格式，以至于不少業(yè)內人士都將2015年稱作是北京“豪宅元年”。明顯這樣的商場態(tài)勢讓整個房地產職業(yè)都陷入了一種非理性的狀況。
中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰回憶：“2015年時，房企遍及陷入了土地饑渴狀況，因為土地出讓節(jié)奏的放緩，造成了土地供給的稀缺，各家房企在拿地上都比較拼。”
不過這種狀況跟著2016年末“限價房”的入市現(xiàn)已發(fā)生了根本性的改動。一位房企營銷負責人通知記者：“在2017年之前，企業(yè)拿地一般比較重視住所面積和配建等指標，由于整個商場十分好，我們關于后市預期較高，有些企業(yè)乃至覺得不管怎樣都能盈余。因而關于競價成果，高一點也能夠承受。而到了2017年之后，跟著土地出讓條件變得逐步嚴苛，我們也看到了政府調控的決心和力度，預期也變得平穩(wěn)，可能關于房企來說更多需求考慮本錢和盈余方面的問題。”這也造成了北京土地商場熱度降溫，乃至有宅地流拍狀況出現(xiàn)。
有業(yè)內人士表明，一般商品房項目的盈余大約在15%-20%，可是“限價房”由于比較嚴苛的出讓條件，再加上房企的資金本錢，想要有贏利十分困難。跟著土地出讓條件的逐步細化，現(xiàn)在商場上的房企在拿地邏輯上肯定是有所改動的。
諸葛找房首席剖析師陳雷也指出：“已然價格被限定，其他條件的設置也日趨老練和科學。那么開發(fā)商很難經過一些‘小聰明’取得贏利，能做的就只有經過加強運營和產品打造，來完成快速回款。因而，在拿地時，會更多地考慮地塊的交通、生活配套等內容，而非單純的住所面積。而從“限價房”的容積率設置來看，“限價房”社區(qū)的容積率穩(wěn)定在1.8-2.0之間，全體規(guī)劃上，一般是以小高層為主。”
緊縮周期提高贏利
關于房企而言，一個十分實際的問題就是，“限價房”項目的贏利怎么完成。
“一般來講，職業(yè)里有這樣的規(guī)則，做一般保證房依照3%的薄利來定，假如從“限價房”一般使用的容積率來核算，限價房項目的贏利應該在7%-8%。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進表明，北京的“限價房”盈余空間自然是不大的。
嚴躍進表明，盈余是房企拿地的時分需求注意的內容。所以從贏利點看，觸及開發(fā)周期緊縮和營銷本錢緊縮等內容。
以最新掛出的順義后沙峪地塊為例，該地塊限價5.5萬元/平方米，建筑面積6.5萬平方米（含住所、商業(yè)、工作），以悉數可售來核算，地塊開始樓面價約2.7萬元/平方米，出售均價不超越55583元/平方米（含全裝飾費用）。假如以開始地價成交，則企業(yè)仍將有盈余空間，假如依照溢價率50%的上限價格核算，則樓面價將超越4萬元/平方米。這樣企業(yè)的盈余空間將下降至1.5萬元/平方米。
“一般的商品房建安本錢3800元/平方米，“限價房”可能會低一點。”依照陳雷供給的數據剖析，該地塊假如到達競價上限，房企的盈余空間將下降到1.1萬元/平方米左右。考慮到企業(yè)資金本錢的問題，這一數字可能會進一步下降。不過陳雷也表明，現(xiàn)在土地商場現(xiàn)已比較理性，“限價房”地塊競至競價上限的可能性較小。在土地出讓較理性的條件下，贏利空間盡管有限，可是依然存在。
不過也有業(yè)內人士向記者指出，現(xiàn)在各項目商辦部分的出售條件也現(xiàn)已十分嚴苛：“從消費者視點來看，500平方米起售的商業(yè)總價不低，首付款項滿足購買一個120平方米左右的住所項目。而從房企的視點來說，只能自我克制做租借。”
檢測房企操盤才能
一位品牌房企項目負責人向記者泄漏：“在所有條件都符合政府規(guī)范的條件條件下，“限價房”項目能維持正贏利就算合格了。”據他泄漏，就算房企在用料上經過規(guī)?；召徍土鞒虄?yōu)化能夠有一部分節(jié)約，還有一個繞不過去的點是人工本錢的上漲十分兇猛，這是誰都逃不掉的。
所以“限價房”項目的打造實際上十分檢測開發(fā)商全體研制和規(guī)劃水平。“假如說項目的全體流程上現(xiàn)已很老練了，他不需求花費許多時間和本錢去約乙方做這些事的話，那他仍是能省一部分錢的。”該負責人表明，“但假如房企在這方面比較單薄，他需求走的每一道程序都需求本錢，贏利就越少。”
而思源地產商場發(fā)展部副總經理、首席剖析師郭毅也向記者表明，“限價房”項目關于開發(fā)商運營才能提出了更高的要求。從現(xiàn)在來看，“限價房”項目在核算資金本錢的狀況下基本上不掙錢。2017年下半年之后，地價逐步回歸理性，這種項目可能還具有一些空間。
關于開發(fā)商來說，“限價房”的地只需合理仍是能夠拿的。郭毅向記者泄漏，一方面能夠從產品打造上，做出一些凹凸差，除此之外，“住所限價，可散售的商業(yè)和工作部分并未限定價格上限，這部分依然存在盈余的可能。別的，按慣例判別，地下車位和千人指標都能有一部分出售收益，當然這并不足以補償開發(fā)商在高本錢下的贏利缺口。”
“房企的拿地邏輯首要在于“限價房”用地，敏捷地發(fā)生現(xiàn)金流。抽出的現(xiàn)金能夠敏捷投資下一個項目，然后發(fā)生新的贏利。這就是現(xiàn)在我們都在強調的高周轉。周轉越快，資金本錢越低，這也是許多房企學習碧桂園的原因。”郭毅向記者表明。
此外，關于房企來講，許多時分還不能只考慮贏利問題。一位央企項目負責人表明：“實際上房企拿地也不僅僅考慮盈余的問題，也會考慮品牌方面和社會責任方面的問題。”
從搶地到克勤克儉
從2016年末，北京首宗“限價房”地塊入市以來，房地產職業(yè)的拿地邏輯就現(xiàn)已悄然發(fā)生了改動。從前北京土地商場成為了本錢和“高價地”的舞臺，2014年掀起的“地王”潮，一度深刻改動了北京樓市的住房供給格式，以至于不少業(yè)內人士都將2015年稱作是北京“豪宅元年”。明顯這樣的商場態(tài)勢讓整個房地產職業(yè)都陷入了一種非理性的狀況。
中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰回憶：“2015年時，房企遍及陷入了土地饑渴狀況，因為土地出讓節(jié)奏的放緩，造成了土地供給的稀缺，各家房企在拿地上都比較拼。”
不過這種狀況跟著2016年末“限價房”的入市現(xiàn)已發(fā)生了根本性的改動。一位房企營銷負責人通知記者：“在2017年之前，企業(yè)拿地一般比較重視住所面積和配建等指標，由于整個商場十分好，我們關于后市預期較高，有些企業(yè)乃至覺得不管怎樣都能盈余。因而關于競價成果，高一點也能夠承受。而到了2017年之后，跟著土地出讓條件變得逐步嚴苛，我們也看到了政府調控的決心和力度，預期也變得平穩(wěn)，可能關于房企來說更多需求考慮本錢和盈余方面的問題。”這也造成了北京土地商場熱度降溫，乃至有宅地流拍狀況出現(xiàn)。
有業(yè)內人士表明，一般商品房項目的盈余大約在15%-20%，可是“限價房”由于比較嚴苛的出讓條件，再加上房企的資金本錢，想要有贏利十分困難。跟著土地出讓條件的逐步細化，現(xiàn)在商場上的房企在拿地邏輯上肯定是有所改動的。
諸葛找房首席剖析師陳雷也指出：“已然價格被限定，其他條件的設置也日趨老練和科學。那么開發(fā)商很難經過一些‘小聰明’取得贏利，能做的就只有經過加強運營和產品打造，來完成快速回款。因而，在拿地時，會更多地考慮地塊的交通、生活配套等內容，而非單純的住所面積。而從“限價房”的容積率設置來看，“限價房”社區(qū)的容積率穩(wěn)定在1.8-2.0之間，全體規(guī)劃上，一般是以小高層為主。”
緊縮周期提高贏利
關于房企而言，一個十分實際的問題就是，“限價房”項目的贏利怎么完成。
“一般來講，職業(yè)里有這樣的規(guī)則，做一般保證房依照3%的薄利來定，假如從“限價房”一般使用的容積率來核算，限價房項目的贏利應該在7%-8%。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進表明，北京的“限價房”盈余空間自然是不大的。
嚴躍進表明，盈余是房企拿地的時分需求注意的內容。所以從贏利點看，觸及開發(fā)周期緊縮和營銷本錢緊縮等內容。
以最新掛出的順義后沙峪地塊為例，該地塊限價5.5萬元/平方米，建筑面積6.5萬平方米（含住所、商業(yè)、工作），以悉數可售來核算，地塊開始樓面價約2.7萬元/平方米，出售均價不超越55583元/平方米（含全裝飾費用）。假如以開始地價成交，則企業(yè)仍將有盈余空間，假如依照溢價率50%的上限價格核算，則樓面價將超越4萬元/平方米。這樣企業(yè)的盈余空間將下降至1.5萬元/平方米。
“一般的商品房建安本錢3800元/平方米，“限價房”可能會低一點。”依照陳雷供給的數據剖析，該地塊假如到達競價上限，房企的盈余空間將下降到1.1萬元/平方米左右。考慮到企業(yè)資金本錢的問題，這一數字可能會進一步下降。不過陳雷也表明，現(xiàn)在土地商場現(xiàn)已比較理性，“限價房”地塊競至競價上限的可能性較小。在土地出讓較理性的條件下，贏利空間盡管有限，可是依然存在。
不過也有業(yè)內人士向記者指出，現(xiàn)在各項目商辦部分的出售條件也現(xiàn)已十分嚴苛：“從消費者視點來看，500平方米起售的商業(yè)總價不低，首付款項滿足購買一個120平方米左右的住所項目。而從房企的視點來說，只能自我克制做租借。”
檢測房企操盤才能
一位品牌房企項目負責人向記者泄漏：“在所有條件都符合政府規(guī)范的條件條件下，“限價房”項目能維持正贏利就算合格了。”據他泄漏，就算房企在用料上經過規(guī)?；召徍土鞒虄?yōu)化能夠有一部分節(jié)約，還有一個繞不過去的點是人工本錢的上漲十分兇猛，這是誰都逃不掉的。
所以“限價房”項目的打造實際上十分檢測開發(fā)商全體研制和規(guī)劃水平。“假如說項目的全體流程上現(xiàn)已很老練了，他不需求花費許多時間和本錢去約乙方做這些事的話，那他仍是能省一部分錢的。”該負責人表明，“但假如房企在這方面比較單薄，他需求走的每一道程序都需求本錢，贏利就越少。”
而思源地產商場發(fā)展部副總經理、首席剖析師郭毅也向記者表明，“限價房”項目關于開發(fā)商運營才能提出了更高的要求。從現(xiàn)在來看，“限價房”項目在核算資金本錢的狀況下基本上不掙錢。2017年下半年之后，地價逐步回歸理性，這種項目可能還具有一些空間。
關于開發(fā)商來說，“限價房”的地只需合理仍是能夠拿的。郭毅向記者泄漏，一方面能夠從產品打造上，做出一些凹凸差，除此之外，“住所限價，可散售的商業(yè)和工作部分并未限定價格上限，這部分依然存在盈余的可能。別的，按慣例判別，地下車位和千人指標都能有一部分出售收益，當然這并不足以補償開發(fā)商在高本錢下的贏利缺口。”
“房企的拿地邏輯首要在于“限價房”用地，敏捷地發(fā)生現(xiàn)金流。抽出的現(xiàn)金能夠敏捷投資下一個項目，然后發(fā)生新的贏利。這就是現(xiàn)在我們都在強調的高周轉。周轉越快，資金本錢越低，這也是許多房企學習碧桂園的原因。”郭毅向記者表明。
此外，關于房企來講，許多時分還不能只考慮贏利問題。一位央企項目負責人表明：“實際上房企拿地也不僅僅考慮盈余的問題，也會考慮品牌方面和社會責任方面的問題。”
